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物业服务费催收的法律路径与风险防范物业公司如何催交物业费物业服务企业

物业服务费催收的法律路径与风险防范物业公司如何催交物业费物业服务企业

  • 收取物业服务费的法律基础
  • 收取物业服务费的法律依据
  • 物业服务费“催收难”的原因探究
  • 法律路径中催收物业服务费的棘手问题
  • 法院的裁判观点
  • 如何防范催收中的法律风险

基础和依据,主要是从法律理论角度静态层面来探讨。

如果业主或者物业使用人对物业公司物业服务企业提出抗辩理由,我们如何回复客户?

我们只有从最基本的法律角度了解问题,物业才能从正确的角度催收物业费。

收取物业服务费的法律基础:

广义概念:是指维护和正确使用已实际存在且具有使用功能的房屋及配套设备、设施和相关场地,面对其进行的维护管理,以维持相关区域内环境卫生和秩序的一切行为。

狭义概念:是指物业管理,在我国《物业管理条例》第2条中明确规定:“业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设备、设施和相关场地进行维护管理,维持相关区域内环境卫生和秩序的活动。”

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物业服务法律关系三要素:主体、客体、权利和义务。

主体:

  • 物业所有权人和使用权人:业主、非业主使用人、业主大会、业主委员会、开发商
  • 物业服务企业
  • 相关公共服务的提供方
  • 行政管理部门以及社会组织

客体:

不动产或者房地产实物,例如某座高层住宅、公共配套设施等。

权利和义务:

物业服务企业:享有收取物业服务费的权利,履行合同约定的提供物业服务的义务。

业主:享有按照物业服务合同约定接收服务的权利,履行按时交纳物业服务费的义务。

物业公司在直接起诉承租人,没有起诉业主的情况下,法院明示:根据物业管理条例,业主将房屋出租给别人,签定了房屋租赁合同,业主是要承担连带缴纳物业费的责任。物业公司不追加起诉业主,法院会判决驳回物业公司的诉讼请求。

如果业主说,房屋有质量问题而不交物业费,那么物业公司可以直接回复业主,按照法律关系,房屋质量问题是由开发商负责的。

业主其实是将业主、开发商和物业公司的法律关系错位了。

收取物业服务费的法律依据:

《物权法》第七十二条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利并承担义务,不得以放弃权利不履行义务。第八十三条:业主应对遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

如果有业主没有缴纳物业费,其他业主正常缴纳物业费,其实,就会造成物业公司服务品质降低,实际上未交物业费的业主侵害了正常缴纳物业费业主的利益。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 :

第六条:经书面催交,业主无正当理由拒绝缴纳或者在合理期限内仍未缴纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

第七条:业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予以支持。

因此,业主是绝对不可以漏掉的一个被告主体。

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在现实中,很多出租房,在一般情况,物业公司对这些出租房一般沟通联系的都是使用人,基本很少联系沟通业主,当物业公司催缴物业费的时候,往往碰到,业主会说,我不在那里住,你们不要找我要物业费,但实际上,业主就是物业的实际持有人。那么这个时候物业公司该找谁要物业费呢?最好的办法就是,物业公司可以将物业实际使用人和物业实际持有人(即业主)一齐起诉,如果只起诉业主,虽然有法律依据,但如果只起诉承租人,有可能面临败诉。因此最好双方都起诉,有利于债权的实现。业主作为一个纽带,本身就是合同主体,根据合同的相对性,业主必须作为被告。催缴物业费的案子诉讼到法院后,案由是:物业服务合同纠纷。所以业主必须作为被告。

《物业管理条例》

第七条:业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(四)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;

(五)按时缴纳物业服务费用;

第四十一条:业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴纳。

第六十四条,违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应对督促其限期缴纳,逾期仍不缴纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

《物业服务收费管理办法》 :

第十五条:业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应对督促其限期缴纳,逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

如果业主不缴纳物业服务费,物业公司是不可对业主停水停电的。虽然有些水电是代收代缴,但是水电的产权人是自来水公司或者电力公司,如果物业公司擅自停水停电,就会造成侵权。

因为物业服务企业不是产权人,物业公司没有权力去给它断水断电,但是自来水公司、供电公司,它基于一个供水供电的服务合同,他们和业主之间有一个这样的合同关系,他作为产权人,他是可以基于这样一个法律关系去给他断水断电。如果业主不交水电费,那么他们就可以停水停电,因为他们是合同主体的双方。但是物业服务企业只是一个代收代缴,并不是真正的一个水电产权人,所以物业公司直接给业主断水断电,那很有可能面临着一个侵权的一个责任在里面,所以从这个法学理论的一个角度来看的话,物业是不可以从事这样的行为的。

物业服务费催收难的原因探究:

  • 开发商过度承诺;2、开发商工程质量;3、业主缺乏付费意识;4、业主恶意欠费;5、物业公司服务不到位;6、法律法规服务不完善。

比如,对于上面的1点和2点,然后业主就会说,反正你们都是一家的,我就找你们,我就不交物业费,你们当时承诺的没没达到,那这种情况下我们怎么去对抗他的主张呢?其实业主可能面临一个开发商在买卖合同的时候可能面临了一个宣传欺诈的问题,这个还是基于一个商品房预售合同纠纷的,那么业主一旦提过这样的问题,物业公司应该建议他去找开发商和物业没有关系,因为物业和业主之间没有房屋销售的合同关系。工程质量也是这个问题,房子漏水,楼体开裂,这些情况都是商品房买卖合同当中的开发商的义务,物业服务企业只是一个协调,但是实际上物业公司并不是一个承担责任的主体。

对于物业公司服务不到位的情况,如果诉讼过程当中业主有证据证明我们的垃圾清理的不及时,电梯经常坏,不及时维修,等等,如果长期能能够长期证明这是我们物业服务的一个长期的状态,很有可能我们的物业服务费会被法院判打折。

那么有业主恶意欠费,恶意欠费这个问题是非常恶劣的,因为只要有一个这样的业主,他就会导致其他的业主出现这样的随从心理,所以我建议如果真的有这种恶意欠费的,这种的业主催一遍就够了,剩下的赶紧树立一个典型,剩下就跟着都交了。比如,有业主就是不想交物业费,因为他说我们就跟着那些恶意不交的,我们能占点便宜就占点便宜,我说如果后期诉讼呢,他说,后期诉讼的话,那么恶意不交费的人如果要交的话我们就跟着交呀,所以说业主他们都是有自己的一个小群的,他们整天在里面商量什么我们不知道,但是肯定会有那么一两个恶意欠费的,整天找物业公司事的这些人他不在那起什么好作用,所以针对这样的情况,我们树立一两个典型的,剩下的,也就全部全都交了,物业公司也省成本。

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误区一:业主说,我没有请你们也没有跟你们签订过物业服务合同,我凭什么交费?

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 :

第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”

《物业管理条例》 :第25条:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”

前期物业服务合同虽然是建设单位和物业服务企业签订的,但其服务的对象包括业主,对业主同样具有约束力。

其实物业公司是非常特殊的,在开发商,客户房子没卖出去之前,或者在销售过程当中,可能开发商和物业服务企业就签订了一个前期物业服务合同,那是因为业主委员会还没有成立,业主大会还没有成立,但是为了保证在成立之前,业主能够想到享受到这个物业服务,所以有这么一个前期的物业服务合同。其实业主在购买房子的时候,合同里面肯定是有那么一条,开发商有权利代为他委托,去选择一个物业服务企业来进行管理的。

业主可能自己并没有看到,或者说他们自己不理解,或者是说业主虽然有业主委员会,但是他可能不知道这个事情,但是业主委员会,业主大会选聘的物业公司,都是代表了业主的意志。

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误区二:我还没有入住,并未享受到物业公司的服务,凭什么收费?

物业服务费的缴纳不以入住为前提,如果合同中有时间约定则以该约定为准,如果没有约定,那么物业费的缴纳一般应从业主收房之日起开始计算。

物业的管理不仅仅是对人的服务和管理,更重要的是对物业本身的管理。虽然业主没入住,但是物业管理已经涉及到物业本身,这不仅包括业主的独有部分,更重要的是对共有部分、共用设施的管理。因此物业服务费的缴纳不应当以入住为前提。

对于长期空置的房屋,业主可以申请物业费按60%的物业费缴纳。

 

误区三:房屋质量问题没有维修好,业主拒绝缴纳物业费。

实际上,物业公司顶多是帮助业主去协调开发商来维修,物业公司有帮助业主协助的义务,但是物业公司不是维修责任主体。而且一般,大多数情况是协调不了的。

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误区四:业主因在小区内丢失财物,拒绝缴纳物业费。

能否拒绝缴纳物业费,关键在于物业服务企业对于丢失的财物是否存在过错。

物业公司收取的物业服务费虽然包含安保费,但并不意味着住户丢失的财物都由物业公司承担。

盗窃行为属于治安或刑事案件范围,已超出了保安的职责范围。保安虽然负责小区的治安安全,但是物业公司和保安人员均没有行政执法的权利。

因此物业公司履行职责过程中没有过错的情况下,这一责任不应当由物业服务公司承担。这也是适用了公平原则的原理。

误区五:业主认为小区车辆随意停放,部分业主违章搭建,影响其他业主正常享受物业服务。拒绝缴纳物业服务费。

虽然物业公司无权力对上述行为进行处理,但是物业服务公司应当尽到告知与协助处理的义务。

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法律路径中催收物业服务费的棘手问题:

  • 催缴通知、律师函的催收效果不明显;
  • 业主不配合、承租人找不到;
  • 房屋质量问题作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由;
  • 长期恶意拖欠物业费,造成恶劣影响;
  • 老住宅小区的物业服务,难以平衡“物美价廉”的问题。世界上不存在物美价廉。

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法院的裁判观点:

  • 有证据证明物业服务存在瑕疵,主张的物业费不会全部支持;

如果业主有长时间的、有非常直接的证据证明物业公司的服务不到位的情况下,法院不会全部支持物业费,一般按70%-80%打折计算。

  • 违约金高于本金,违约责任如何调整?

这是一个策略问题:物业公司在诉讼函件中,违约金一定要加进去的,因为如果法院判断物业服务存在瑕疵,有可能只是把违约金砍掉,但是本金还在。但是如果没有把违约金加进去的话,法院会直接从本金中打折。

法律规定,违约金的金额最多不能高于本金30%,所以在算违约金的时候,通常一刀切,就按照本金的30%来算,法院一般是会支持的。

违约金一般是按照日3‰—5‰来计算,这个是非常高的,所以法院一般是不会支持的,但是物业公司一定还是要按照这个标准来计算,因为我们只是通过这个来给欠费业主施加压力的,并不是真的要收取这个违约金的。

  • 业主、承租人的缴纳物业费的责任怎样承担,不起诉业主是否可行?

不行,业主一定是要作为报告参加诉讼的。

  • 书面催收是起诉的前置程序。

现在必须要有书面催收的程序。法院在实操过程中,如果物业公司没有这个书面催缴程序,法院是不支持的。因为法院和业主会说,物业公司从来没有催收过物业费,有可能是恶意催收。因此,书面催收的这个前置程序是必须要有的。

书面催收的形式是非常多的,比如可以在单元门、园区公告栏、家门口等位置贴催收通知,带时间水印拍照留存,短信、微信等等都是可以认定的。

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如何防范催收中的法律风险:

  • 签订合法有效的物业服务合同,严格履行合同约定;
  • 明确催收主体,业主和实际使用人不可缺少;(业主是最有执行力的一方,大不了物业公司可以向法院申请财产保全)
  • 对账明确、书面催收留痕,保存有利证据;(一定、必须要留痕,客观事实和法律事实是不一致的,到法庭是讲究证据的,法院不是讲道理的地方是将证据的地方)
  • 及时预警,降低催收回款不能的风险(如果确定,这个业主破产实在交不起费用了,一定要及时向法院申请财产保全,现在财产保全的力度是非常大的,法院可以对业主在全国各个银行账户的查验包括支付宝等)
  • 催收不可盲目,切勿采取极端措施。

最后,再加一个内容:物业服务企业物业公司员工异常行为防范目的:

一、加强员工廉正意识、普及关于物业法律、员工异常行为、风险防范、职业安全底线等意识,最大限度降低职业风险;

二、物业属于人员密集型企业,产品就是服务,所以员工素质在企业运营中极其重要。对于廉正、职业安全必须严肃强调,不仅是维护企业利益,也是对员工负责;

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