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民法典中那些和物业相关的内容(一)

2020年5月28日15时08分,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,宣告中国“民法典时代”正式到来。

将自2021年1月1日起施行。

其中,民法典明确建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。禁止物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

同时,民法典再次完善了防止性骚扰有关规定,将“文字、图像”纳入性骚扰的认定范围。继续完善关于高空抛物坠物的规定,规定发生从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。

此外,民法典回应地面塌陷伤人问题,规定建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任,并对因他人原因导致倒塌、塌陷的侵权责任作出了规定。

延伸阅读(本次延伸阅读仅限没有产权证的地下车位):

1、关于车位建筑成本是否摊入房价不能成为判断所有权归属的标准。地下车位建筑成本摊入所购商品房的建筑成本,因很难对此举证证明,虽然理论上可以作为判断所有权归属的论据之一,但实践中除非举证责任倒置,一般很难作为判断车位权属标准的依据,而且即便证明开发商将地下车位的配建成本摊入了商品房售价之中,也未必就能仅以此为据认定地下车位归业主所有。反之,车位建筑成本未摊入房价也不能成为判断属于开发商所有的标准。

2、地下车位虽未计入容积率,但这并不代表地下车位没有占用小区土地使用权。小区土地使用权是通过缴纳使用权出让金获得,而这个出让金是以容积率为基础计算出来的,容积率是计容总建筑面积与宗地(小区)面积之比,故在土地出让时容积率具有为计容建筑面积预设土地使用权的作用。因此,地下车位未计入容积率,不是表明地下车位没有占用小区土地使用权,不占用小区土地使用权,难道车位是建在小区外面的吗?地下车位未计入容积率,只是表明地下车位没有单独获得小区相应的土地使用权。小区建设完成之后,随着小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至全体业主专有或共有。此时,未计容的地下车位虽然没有单独获得相应的小区土地使用权,但实际上却是占用着小区业主共有的土地使用权。因此,如果认为地下车位的建筑物因开发商投资建造而认定归其所有,那么地下车位占用的土地使用权则随房屋的出售而转移给小区业主共有,这样导致地下车位的建筑物所有权与其占用的土地使用权的主体不一致。开发商若以其地下车位的建筑物所有权向业主主张权益,业主也可以其地下车位的土地使用权向开发商主张权益,这种矛盾对立很荒唐;故我国对不动产权登记坚持建筑物所有权与土地使用权主体相一致原则,这也是为什么不计容地下车位等小区建筑物无法办理产权登记的原因所在。

3、 计入公摊是判断属于业主所有的标准,而不计入公摊不能成为判断属于开发商所有的标准。如果公摊给业主,无疑自然属于业主共同所有;如果未公摊给业主,也未必就属于开发商所有。根据《房产测量规范》,为多幢楼服务的管理用房等不计入公用建筑面积向业主分摊。根据《物权法》及《民法典(征求意见稿)》,物业服务用房属于业主共有。也就是说,不计入公摊的物业管理用房等公用建筑面积,未必就一定属于开发商所有。

4、开发商与部分业主签订车位长期租赁合同,不能就此推断双方约定车位所有权属于开发商。虽然开发商已将地下停车场部分车位长期出租给部分业主,但并未经过所有权人即小区业主的同意,开发商不能以其未经业主同意出租车位的行为证明其对地下停车场享有所有权。依据《物权法》第74条的约定归属条款,司法难以认定车位所有权。实践中,开发商与业主关于车位是否签合同、签什么合同,都不是业主所能决定的,往往双方签订的车位合同都是开发商拟定好的格式合同,业主出于车多位少、害怕涨价等因素,有时签订开发商提供的车位合同并非完全情愿,只是在法律关于车位归属规定不明确而自己又需要车位的情况下,无奈选择签订而已,不能据此就推断业主认可了开发商对车位的所有权。如果法律明确规定地下车位归全体业主共有,肯定没有业主会签开发商提供的合同。因此,不能依据业主签订了车位租赁合同,就认为业主对开发商享有车位所有权不持异议,甚至认为业主认可了开发商对车位享有所有权。况且,单个业主或部分业主,根本就没有途径在法律上与开发商争夺车位所有权,必须通过组建业委会才行;并且,司法实践中,业委会主张车位为小区业主共有的诉讼,基本上最后都以败诉收场。因此《物权法》第74条的这个车位约定归属条款必须要修改,只有明确规定车位归属,才能解决司法实践中的困惑和矛盾。

5、人防车位也应先明确权属。对于权属不明的人防车位,虽然《防空法》规定开发商作为投资者有使用管理收益权,但前提是开发商必须能够实际控制车位;否则就会像本案一样纠纷多、争议大。本号认为,对于人防车位也可以参照其他地下车位确定权属,前提是只要从法律上保证能够国防优先使用即可,国防上的使用权并不会与人防车位的所有权发生矛盾和冲突,但可能会与基于所有权的使用权发生矛盾和冲突,法律上只要确保此时国防使用权优先即可。

6、在开发商已无法实际控制小区车位的情况下,即便法院将地下车位判归开发商所有,判决也难以执行。如果将地下车位判归开发商所有,物业公司、业委会及小区业主如何向开发商返还车位?让开发商在小区里单独派驻管理组织接收管理这些地下车位吗?这样小区地下车位就成为小区的地下“飞地”,不仅难以操作,而且可能会使小区管理陷入混乱。另外,开发商又如何实现其所有权、收益权?如果强制物业公司、业委会、业主按开发商的定价租赁或购买车位并强制其把车位收益交给开发商,除非物业公司、业委会、业主与开发商之间有合同,否则法院仅仅基于开发商的车位所有权,就给物业公司、业委会、业主附加这样的强制义务,也没有法律依据。

根据“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释[2009]7号”

按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路,司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分:1.不属于业主专有部分;2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。对建筑区划内的土地,司法解释根据物权法第一百三十五条也做出了相关规定。

由物权法第九条:物权的确立,第七十四条:车位的归属,第146、147条:车位物权存在前提土地使用权的变更、转移。之间相互印证了司法解释兜底的原则“非特定权利人所有即为业主共有”。所以针对小区内没有产权的地下车位归属!属于共有!

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