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非住宅物业领域的思考【转载】

细细想来,最初深入研究物管行业至今,最初以住宅物业为切入点,从历史变迁、资本市场以及商业模式去探寻这个行业的过去、现在和未来。大物管时代下,住宅物业不再是一枝独秀,非住宅领域规模扩张和资本化加速,逐渐吸引了更多的焦点聚集。随着万科物业、碧桂园服务、保利物业等头部物企发力布局非住宅业态,有理由相信非住宅物业管理领域将成为一个不可忽视的新蓝海。

我们也抽丝剥茧,探讨非住宅物业领域的分门别类,寻找适合非住宅物业的研究指标,思考不同运营模式背后的发展逻辑,以及未来发展的新方向。

01

未来可期:非住宅物业多业态化格局

非住宅物管领域具有空间广、业态多的特点,从目前国内物企已布局的业态区分,非住宅物管领域主要分为三大块:公建类物业、商办物业和城市服务。这类物业具有服务群体特殊、业主方单一以及服务流量大等特点,与住宅物业面向C端客户不同,非住宅物业则面向B端客户。

公建类物业

学校、医院、政府大楼、公园及公共场所等大型公有类场所;

商办物业

商业大楼、产业园区以及写字楼;

城市服务

包括道路、桥梁、绿化带、河流、海域、地下管网等诸多市政设施;

过半物企布局办公、商业以及学校等非住宅物业,其中超过90%的物企布局办公物业领域,商业物业覆盖面仅次于办公,成为百强物企进军非住宅物业领域的重要选择标的。

根据测算,整个非住宅业态的市场规模超万亿元,对于高校、医院、交通枢纽、公开场馆、产业园、办公楼、商业物业、城市服务等8个行业进行了测算和深入分析,2020年末其整体物业管理相关服务的规模将达到约1.8万亿元。公建类物业的市场规模扩张均来自社会化服务改革带来的需求提升。

比如公共场馆这一业态市场处于发展早期,子领域多,服务内容多元,要求的能力专业且全面。

商办物业市场化程度高,对于专业能力的要求高,尤其是产业园区和商业物业,对物企的全产业链的服务要求较高。

相较于公建类物业和商办物业,城市服务的范围则更加广阔以及服务对象群体也更加复杂,随着城市化的推进以及供给侧改革的深化,在“放管服”政策的影响下,物企拥有了更多进军城市服务的机会,城市服务模式探索百花齐放,其中规模大、利润优、模式轻、格局散的市政环卫成为主要触角,也是目前看物管公司尝试较多的领域。

根据数据,2019 年中国市政环卫(包括城市、县城和乡镇垃圾运营,公路清扫运营,城市绿化养护三个部分)市场规模为3171亿元,预计2020-2024年CAGR为7%,2024年市场规模将达到4352亿元。2019年第三方市场化率为45%,对应第三方市场化规模为1422亿元,预计2020-2024年CAGR为16%,2024年将达到3044亿元。

02

知已知彼:非住宅物管模式特点

国内住宅物业项目资源更多来源于关联地产企业,所以导致未来住宅市场的格局相对确定;

相较于住宅业态,非住宅物业业态具有收缴率更高、细分赛道多、专业门槛更高、政策环境更好的特点。

01 门槛高

从住宅物业和非住宅物业的服务群体以及管理需求点出发思考:

首先服务对象不同:住宅物业管理的服务对象较为单一,具有相对稳定的住户和用户,而非住宅物业更多作为经营场所和工作活动区域,业态众多,服务群体人员构成复杂,客户群体综合性较强。

其次环境管理要求不同:住宅物业对环境管理的要求在于小区公共区域内干净舒适,园林绿化美观,而对于非住宅物业,不同的业态具有不同标准的要求,例如商业物业的管理要求在于营造良好舒适的商业氛围,辅助商场达到吸引客户的目的,需要从环境、视觉、听觉以及嗅觉等方面去满足客户多方位的需求,从而来增强客户消费的欲望和需求。

所以无论是从以上两点还是对于设备管理要求、安全消防管理以及交通便捷性要求等等,非住宅物业的专业门槛会更高,不同的业态的行业壁垒也会更深,物企在考虑进军非住宅业态同时,需要强化自身在该业态领域的专业服务能力。

02 收缴率高

非住宅各业态收缴率均高于住宅。非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体,对于物业费的上涨相对不敏感。同时非住宅的利润率也相对更为稳定。众多非住宅业态中,医院、学校和写字楼的收缴率位居前三,医院和学校作为单一业主方,收缴率更是突破99%,而商业的业主主要为各家入驻商户,收缴对象较为分散,收缴率为94%但仍旧高于住宅物业。

03 赛道多

住宅物业行业参与者众多,且彼此之间没有细分市场的壁垒。非住宅物业赛道众多,专业技术存在门槛,且特殊业态(例如高校、机场、美术馆、音乐厅、图书馆等)固有运营经验在招投标中能明显加分。由于不同业态是城市功能分区的物理展现,不同业态之下不同服务场景和对象导致的需求差异难以形成可以标准化并复制推广到其他非住宅业态的产品和服务,因此形成的各细分赛道值得有心有能力的企业去深耕。

04 政策环境好

政策主要分为两大主线,第一是后勤社会化改革,第二是国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营。

第一条主线后勤服务社会化改革过程中一部分管理服务内容由社会企业承接,相当于不断为物业企业带来项目业务增量,有利于物业企业拓展和品牌实力的培育。而且随着后勤社会化领域的不断拓宽,市场空间也变得更为广阔。机关及企事业单位后勤服务社会化改革开启,政府机关、国有企业、事业单位(包括高校、医院)、军队等在各自领域持续推进后勤服务社会化改革,给提供上述领域物业服务的企业提供了新的机遇。

但后勤服务社会改革不会一蹴而就,比如根据中国教育后勤协会数据公告,高校社会化服务份额占比已达50%以上,由此全国高校后勤服务市场至少还有30%-50%的份额等待释放。改革的过程也是在循序渐进,随着后勤服务社会化改革的不断推进,将会有更多不同背景、不同类型的物企进入到该业态领域,促进资源的合理配置以及服务质量效率的提升。

第二条主线国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营,主要利好于城市运营以及公建类物业管理的企业。2015年5月,财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务”。国家从政策层面贯彻社会资本参与进城市运营以及公建类物业运营,给予了能提供上述管理服务的物企进军该业态的机会。

03

探究非住宅物业背后发展的逻辑

为什么非住宅会成为主流方向

中短期内,具备规模房企背景的物管公司主要的项目来源为承接母公司或者其他关联企业开发竣工的项目,来保证在管面积规模的快速扩张。

但长期来看,随着土地供应的控制,新竣工项目的减少,以及物管公司已有的在管面积基数的提升,仅仅依靠母公司项目资源不足以支撑物企的持续高速发展,而且资本化的物企需要时刻接受资本市场的考核,一旦陷入规模增长降速的泥潭,对企业在资本市场的表现将会产生重大不利影响,从而会引发一系列连锁反应。

所以,目前很多中大型物管公司依靠资金和品牌优势,通过收并购或者市场外拓发力第三方项目拓展,为企业的长远可持续发展打基础。

物管公司发力第三方外拓,外拓选择方向主要包括两大类别:

其一是中小房企的增量竣工项目,中大型物管公司通过品牌溢价以及管理输出,实现对中小房企项目的兼并整合;

其二是存量物业项目,既包括住宅项目,也包括各类非住宅项目。

我们认为未来存量非住宅项目拓展空间有望大于住宅项目,因为:

对于供给端:首先住宅领域多由各家房开企业分占了市场份额,因此导致住宅资源首先会流入房开企业相关的物管公司,对于住宅领域的第三方外拓的困难加大,竞争难度上升,但非住宅物业管理领域,尤其是城市公共建筑和公共空间服务领域,过去关注度不高、重视程度不够,人力配置相对不足,管理模式相对粗放,服务内容少且品质低,未来存在较大的标准化、规范化提升空间。

对于需求端:龙头物管公司对非住宅物业的关注度正在持续提升,利润率虽然不高,但是较为稳定,依靠规模扩张能够逐步做大体量。非住宅领域业态多元,市场空间更为广阔,除了可以容纳纯粹的非住宅物业管理公司之外,还能承接住宅物业管理公司的业态拓展。

据不完全统计,近期物管公司在非住宅物业领域进行的第三方外拓动作,主要布局的业态以商业物业为主。

非住宅与住宅盈利能力的差距

从上市公司数据来看,国内非住宅物管营收占比较高的招商积余、保利物业、雅生活服务和佳兆业美好,2019年基础物业服务毛利率分别为 9.8%、14.1%、25.3%、27.3%,平均毛利率为19.1%,而碧桂园服务、中海物业、彩生活、新城悦服务、滨江服务等住宅营收占比较高的上市物管公司,2019年基础物业服务平均毛利率为28.9%。

非住宅物业管理企业的利润率整体低于住宅物业管理企业。我们认为造成盈利能力差距的主要原因:

一方面是非住宅物业本身的多样化特性。非住宅类物业管理毛利率受物业业态、城市区位、市场定位等多方面因素影响,项目之间差异较大,通常而言商业、办公类毛利率高于公建、产业园区类物业。

另一方面因为大部分非商办物业并非基于在管面积收费,而是根据提供的物管服务性质及范围、预期员工成本及合理利润率,收取包干制物管费,也即“成本加成定价”,部分物业议价能力较高,或是物业具有公益属性,一定程度上压缩了物管公司的盈利空间。

最后是内部管理存在差异。例如承接母公司的项目或利用母公司资源获取的第三方项目的市场化程度,管理集约化、精细化程度,科技赋能、节约人力成本的情况等。

相应的,我们认为未来非住宅物管公司盈利能力提升的空间,一是优化业态结构;二是提质增效、完善高管激励机制,利用科技手段、外包等方式合理节约人力成本。

结语

关于非住宅物业我们认为国内公司可以沿三条发展思路布局非住宅物管:

一、商办物业管理,以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展;

二、公共服务物业管理,以集成服务为核心的一站式服务输出;

三、专注于部分领域的外包服务提供商,在部分服务领域成为标杆。

目前物管公司借力资本在该领域跑马圈地仍处于起步阶段。未来非住宅领域的收并购势必会变得越来越频繁,而综合类物管巨头和细分赛道龙头将在这轮竞争中占据主动。其中大型综合类物管巨头凭借资源及资金优势,细分赛道龙头对已布局赛道的强化及扩赛道,是双方竞争的核心竞争力。未来谁将在非住宅领域拔得头筹,形成专业护城河,谁将会在未来行业获得话语权。

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