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民法典之物业服务合同(二) weiqiangcn.com

  • 物业管理合同变更物业服务合同的深意。

今天我们聊一聊物业服务合同的主要特征有哪些?归纳起来主要有六大特征:

首先我们今天重点聊第一个特征,即它是平等主体之间的民事合同。这个说起来呢很简单,其实我们上文当中也有多多少少涉及到。

合同是平等主体的自然人、法人和非法人组织之间设立变更、终止民事法律关系的协议,这是合同。

那么物业服务合同,它还作为合同一种,显然也具有这样的一个性质。它是当事人,一方是业主,另一方呢是物业服务人员,双方订立的以物业服务的权利义务为内容。由物业服务人依据约定为业主提供专业的服务,由业主支付相应报酬的这样的一个协议。

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从这上面来看,作为一个民事合同,毫无疑问他肯定是平等主体之间的民事合同。那么我们为什么将它作为一个特征而予以阐述呢?

这是和我国的这个历史背景有关的。我们上文说到物业服务合同,以往不叫物业服务合同,而是叫物业管理合同,而物业管理合同,两个字:管理,他就具有了很强烈的行政管理色彩。

物业服务区别于物业管理,管理是我国计划经济时代行政管理称谓的一个延续。以前什么都是管理计划经济时代。那么其理念强调的是,物业公司按照类似行政命令的方式对物业进行管理。你们应该应该怎么怎么样,我来管着这个小区的很多事情。

这显然是不符合现代物业服务合同主体的一个平等理念的,这是一个历史性的产物,计划经济时代,物业管理成为的延续。

所以从物业管理到物业服务。

不要小看两个字的转变,其体现的是物业管理理念的转变,强调的是物业服务人与业主之间的平等关系。物业服务合同终于回归到了它的服务的本质,体现了合同主体之间是平等的地位,也突出了物业服务合同的服务性,而非管理性。

业主聘用服务人员的目的是为了获取其提供的物业服务,而不是对自己进行管理。

所以在实践当中,物业服务人员可能会根据法律的规定,或者接受社区居委会或街道办事处的委托,从事一定的管理活动。

比如说民法典的第二百八十五条:物业服务企业或者其他管理人,应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。像今年的新冠肺炎疫情期间,各个小区都要按照疫情防控的有关规定和要求,对进出小区的人员进行管控,测体温。那么小区物业服务人员应当配合街道、社区实施各种防控措施。

再比如我们提倡的垃圾分类,那么物业服务人员也需要配合当地政府做好小区内的垃圾分类工作。

再如,本法的第九百四十二条:对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人员应当及时采取合理措施,制止,向有关行政主管部门报告并协助处理。

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但是物业服务人的这些管理活动,他的核心归根到底些实质上并非是基于物业服务合同对业主进行管理,不是基于物业服务合同对业主进行管理,而是基于法律的规定或者社区的委托,在某些特殊情况或者特定场合中,对政府的配合,但其本质依然是向业主提供物业服务,核心是一种服务,而不是管理,这是一个理念上的转变。

所以物业服务人的服务对象是业主,他是基于和业主之间的约定,对物业服务区域内的建筑物和附属设施等进行管理。

物业服务合同和委托合同等提供服务的合同,他们都具有很强的相似性。业主和物业服务人之间都是平等的主体关系。物业服务人以前就是所谓的管理的对象是物业,而不是业主,要真的要说他是管你管的是什么,管的是物业,而不是管的业主,即使物业服务人对物业的管理,也包含对小区或建筑物内的人员进行管理,但他本质上仍然是一种提供服务的行为,双方处于平等地位。

这就是必须要强调的,也就是我们时代进步的一个体现。物业服务合同它的第一大特征是平等主体之间的民事合同,是一个服务性质的合同。

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