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民法典之物业服务合同(三) weiqiangcn.com

  • 物业服务合同的六大法律特征。

今天我们聊一下物业服务合同的法律特征。上一讲我们讲的第一个特征,既平等主体之间的民事合同,强调的其服务理念的转变。

那么第二个法律特征呢,就是他的主体具有特殊性。物业服务合同的主体,比如说当事人是业主和物业服务人员。

这里是业主不是业主委员会,也不是业主大会,而是业主。另一方呢就是物业服务人,物业服务人又包括物业服务企业和其他的物业管理人。这里面有一个要注意的事项,就是这个物业服务人,我们在07年的物业管理条例以及16年修改的物业管理条例当中,都对这一方面进行了修改,一个大变化就是到底是否要对物业服务企业需要进行资质管理以及相关的服务人员是否需要有相关的资格证书参加相应资格考试。

那么,这十多年来的转变,到现在,我国是全面取消了物业服务企业的资质认定和物业服务人员的资格限制。

也就是不再要求物业服务企业进行资格认定了,企业和有关人员从事物业服务活动,也不再需要经过主管部门审批,或者取得职业资格证书。

再没有一级、二级、三级这样的资质的区分了。

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所以有的时候遇到物业管理企业说啊我们是一级的,或者我们三级的。那你就不要来听他们忽悠了。因为我们现在自17年之后,18年的修改,就全面废止了物业服务企业管理资质管理办法。

但是呢,作为专门从事物业服务的经营者,物业服务企业还是应当具有提供相应服务的专业知识和技能,依此来满足业主的正常的生活需要。

这是第二个特征。他的主体是具有特殊性,分别是业主和物业服务人员。

第三个特征就是它的客体是物业服务人提供的物业服务。

它区别于委托合同,他所给付的内容不是具体的标题物,而是一种行为,而且提供服务的行为还具有持续性和重复性的特点。

就像检修建筑物内的电梯,做好小区保洁工作,维护环境卫生等。

物业服务合同,注重彼此之间的人身信任关系。那么一旦这种信任关系不存在,合同的履行,就会全部的面临困难,这也可能成为当事人解除合同的法定事由。

就像我们后面讲的第九百四十一条物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人或者肢解之后分别转委托给第三人。

这是因为我们委托某个物业公司,是因为我们信任他们的物业服务。

此外,物业服务人所提供的物业服务的质量没有法定的统一的标准,而是要当事人特别约定,且当事人履行义务的结果是否符合当事人之间的约定,一般就难以准确的判断,这也是容易引起物业服务合同纠纷的原因之一。

这是讲的第三个法律特征及课题,是物业服务人员提供的物业服务行为。

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第四个法律特征就是服务内容的综合性和专一性。

就是他所提供的物业服务的综合性和专一性。我们常说的物业服务,其实它的内容是十分庞杂的,像物的管理,人的管理。

又因为小区的具体情况不同而有所差异,但是整体来说都是包含有卫生、环保、安全、消防这些方方面面。

具有很强的综合性和全面性,包括我们后面将会第九百三十七条、九百四十二等等会讲到的。比如说为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生这些问题,采取措施是应当保护业主的人身、财产安全等等。那么基于物业服务合同内容本身的复杂性,所以像电梯检修就需要专业的技术人员才能够进行,那么供暖设备的维修工作也只能由专业人员才能实施。

这就是物业服务合同第四个法律特征:其服务内容的综合性和专一性。

第五个法律特征是订立程序的特殊性。

我们前面说了,物业服务合同一方当事人是全体的业主。

他就一个集合性的特点,如果让物业服务人与业主逐一签订合同,那么一个小区几百上千户,那么不仅效率低,而且无法实现。

所以为了提高定位的效率,避免发生纠纷,在物业服务合同的定位方面,需要设置一定的程序性要求,也就是物业服务合同定立需要遵循法定的程序。业主们需要通过一定的方式来做出决定。

那么根据我国民法典的最新规定,选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人员的时候,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主而且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并且经参与表决专有部分面积过半数的业主,且参与表决人数过半数的业主同意。

这个首先参与人员方面就是专有部分面积达到三分之二,且人数也超过三分之二,且通过率是参与人员要过半数通过。同时,经过业主大会的选聘之后,由业主委员会代表全体业主与物业服务人签订物业服务合同。

业主委员会,他只是代表全体业主进行签订合同,这是第五个特征:程序的特殊性。

第六个,它是双务合同、有偿合同、要式合同、继续性合同。

所谓双务合同,就是业主给钱,物业公司提供一定的服务,就是双务合同。

还有有偿合同,就是要业主负有向物业服务人员支付报酬的义务。

而要式合同呢,就是必须要采用书面形式。

还有物业服务合同,它还应当是一个继续性的合同,他要向全体业主提供长期性的持续一定期间的物业服务。

这就是物业服务合同的六大法律特征。

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我们现在再来回顾一下:

第一个我们是在上一讲当中专讲,来提出它是平等主体之间的民事合同。就是从管理向服务两次转变的理念。

第二个主体具有特殊性,是业主和物业服务人员,也就是物业服务企业和其他的物业管理人员。

第三个特征是物业服务人员提供的物业服务行为是其客体。

第四个特征,服务内容的综合性、专业性。

第五个特征是定立程序的特殊性。

第六个特征,它是双务合同,有偿合同、要式合同、继续性合同。

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