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民法典之物业服务合同(四) weiqiangcn.com

  • 七个区别准确掌握物业服务合同与委托合同。

这讲我们聊一聊物业服务合同与委托合同的关系。

我们都知道物业服务合同,其实是业主委托物业服务人对物业进行管理,提供物业服务的合同。那从这个定义上来看可以看出,他和委托合同极为相似,因为委托合同也是委托人委托受托人处理一定事物的合同,他们都属于提供劳务性的合同。所以就有学者也认为物业合同就是委托合同,或最起码他和委托合同很相似,甚至我们在民法典进行修正编草案的时候,还有一条规定说,如果本章没有规定的,参照适用委托合同的有关规定。但是最终这一条是被删除了。就是因为考虑到物业服务合同,它既具有委托合同的特性,也具有承揽合同的特性。所以物业服务合同与委托合同之间,他们存在着很多的区别。最终,民法典的定稿版是将这个草稿板的这一句话删除了。

现在我们就来梳理一下物业服务合同与委托合同的区别。我们归纳总结为六大点:

第一,物业服务合同,它是一个双务的有偿合同,就是双方都互负有义务,而且是要提供一定的代价,提供一定的费用。但是委托合同他可以是双务有偿的,也可以是单务无偿的。

第二,委托合同的受托人可以委托人的名义去处理委托事项也可以用自己的名义去从事活动,但是物业服务人只能以自己的名义为业主处理物业服务事项。委托合同是可以以受托人的名义,也可以以自己的名义,但是物业服务人只能以自己的名义为业主处理物业服务事项。

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第三,委托合同的受托人实施代理行为的法律后果直接由委托人来承担,物业服务合同中业主对物业服务人从事的民事行为并不承担法律后果,而是由物业服务人员直接自己来承担。一般的委托合同往往是处理具体的一项或者几项特定事物,而物业服务合同内容往往是十分复杂的,包括各种繁杂的事项。比如物的管理,人的管理等等。我们之前也说过,物业服务合同是一个综合性的合同,而一般的委托合同就比较简单,就一件事或几件事。

第四,委托合同的受托人需要按照委托人的指示处理委托事项。而物业服务合同中,物业服务人提供的是专业性、综合性的服务,业主就不需要再对物业服务人员做出指示。物业服务人无需在处理所有物业服务事项的过程中,按照业主的指示进行行事。只要按照物业服务合同的约定,并遵守相关法律法规,行业规范,可以独立自主的开展物业服务和管理活动。

第五,委托合同中,委托人经过受托人的同意,可以在受托人之外委托第三人处理委托事。但是物业服务合同中,业主不得在物业服务人以外再进行其他的物业服务人员,否则将使得物业服务活动无法开展。这第六个区别就是说,是否可以再另行委托。

第六,物业服务合同中,业主可以通过法定程序共同决定解聘物业服务人,以解除物业服务合同。也就是说,全体业主具有任意解除权,但是物业服务人不能随意解除合同(不定期的物业服务合同除外)。就是说业主可以进行任意解除,但是物业服务人员不能随意解除合同。但是委托合同当中,委托人、受托人他们都有任意解除权,双方均可以随时解除委托合同。

以上六点就是委托合同和物业服务合同的区别之处,也解答了为什么我们最终定稿的民法典中没发现草案当中“如果本章没有规定的参照适用委托合同中的有关规定”这一条的原因。

  • 物业服务合同七个主要条款详细解读。

今天我们学习第九百三十八条,条文内容是物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法,以及维修资金的使用,服务用房的管理和使用,服务期限,服务交接等条款。物业服务人公开做出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

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第九百三十八条一共用了三款规定物业服务合同的内容和形式。合同的内容从形式上来看是合同的条款,从实质上就是当事人之间的权利和义务。物业服务合同来源于当事人的约定、法律的规定以及交易习惯等等。主要是来源于当事人的约定,只要不违反法律法规,不违背公序良俗,就是有效的约定,双方都应当遵守享有合同权利,履行合同的义务。

那么物业服务合同的内容在第一款当中规定了七个小的事项。

第一项就是物业服务事项。物业服务事项在民法典第九百四十二条进行了,一个框架性的规定。第九百四十二条也是一个列举的一些主要的、基本的物业服务事项。当事人可以在这些之外做出更为具体、更为细化的约定。比如说每半年或每一年对住宅内的电梯进行检修维护,保安每天至少要巡逻三次等等。当事人也可以在物业服务合同中明确约定具体的物业服务事项不限于这个第九百三十八、九百四十二条所规定的内容。另外还可以委托物业服务人提供一般物业服务事项以外的服务项目,报酬双方来约定。如果只是单个业主来委托物业服务人员提供额外的服务,他不能成为物业服务合同内容,而只能是这个业主和服务人之间定立了专门的委托合同这种关系。比如说业主说长年不在家,经常不在家,上下班时间不太方便,就可以让物业服务人员提供有偿的代收快递等服务。但是因为是单个的这样的服务,所以他就实质上就是一个委托合同关系,而不再是物业服务合同关系。

就是说物业服务事项在九百四十二条规定的基础之上可以另行约定。

第二个事项就是服务质量。其实服务质量这个标准是因人而异的,每个人都会有每个人的理解,法律是不可能做出明确的界定的。一般都是当事人在合同中作出特别约定。服务质量的标准不一样,也会影响服务费用的标准。高档小区收高额的物业费,他的服务质量就一般会高一些。作为抽象的一个概念,服务质量这个词语有的时候是很难界定的,就比如说能约定的像每年或每半年进行电器的检修,小区门口每天至少有两个以上的保安二十四小时值守,这些是可以看得到的。

但是有些就这个服务质量是不能够进行量化定义。比如说小区卫生的整洁,那什么叫做整洁卫生呢?什么才叫符合合同约定的服务质量呢?这个时候就不能量化或不能明确既定的标准,通常只能就是说按照常人的理解来确定。偶尔一个烟头,一个纸团等即便是没有及时打扫,但他整体来说也算符合整洁卫生的标准。

第三点是服务费用的标准和收取办法。服务费就是我们通俗所讲的物业费,这个费用它一般是包括了物业服务人员的工资、社会保险以及附属设施,建筑物这些日常运行维护费用等等。

他的收取主要有两种:包干制和酬金制。

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包干制就是业主向物业服务人员支付固定的费用,自负盈亏。具体缴费标准一般是根据政府的指导价格。服务人员为专门提供物业服务的专业机构或者人员,以物业服务为业,以经济利益为目的。对成本物业服务人员会进行预估,一般来说呢其实是不会出现亏损的,这是包干制。

酬金制是指物业服务人员会在预收的物业服务资金中按照约定的比例或者约定的数额提取酬金,其余部分则用于物业服务合同约定的支出,多退少补。

这是物业服务费用的标准和收取办法。可以是包干制,也可以是酬金制。

第四个内容就是维修资金的使用。维修资金我们也称为公共维修资金或者专项维修资金。是由业主缴纳的专项用于物业服务区域内建筑物的共用部分共用设施设备保修期满之后的维修和更新改造的资金。比如我们常见的像电梯、单元门等共有部分的维修费用等等。

第五个事项是服务用房的管理和使用。服务用房就是我们常说的物业服务用房,指物业服务人员为业主提供物业服务而使用的房屋。这是小区必须应当提供的,因为如果没有服务用房,物业服务人员就没有办法为业主提供必要的物业服务。

第六个事项是服务期限。就是由物业服务人员提供多久的物业服务这样的一个规定,一般来说呢,是应当在合同中进行约定。如果没有约定的话,就视为不定期的合同。当事人可以进行协议补充,不能达成协议的,就是不定期可以随时解除,只不过是在解除的时候给对方必要的准备期间。

第七个事项是服务交接。服务交接会在后边的第九百四十九条进行详细的规定,物业服务合同涉及的事项较多。他也是一个继续性的合同,服务周期长,原来的物业服务人员不仅长期占有物业服务用房,而且掌握了小区内相关设施,物业服务的很多相关资料,这些东西都应当及时交还给业主委员会决定自行管理的业主或者其他指定的人员。如果选定了新的物业服务人员,那么新旧物业公司之间就要做好交接的工作。

这是第一款关于物业服务合同主要内容的七个板块的一个详细的解读。

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