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民法典之物业服务合同(五) weiqiangcn.com

  • 重点解读公开的有利于业主的服务承诺。

这节我们学习第九百三十八条第二款。

第二款的内容是物业服务人公开做出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

这个条款应当如何理解?在生活实践当中又会遇到哪些问题呢?

首先我们来看,物业服务承诺是这个条款当中一个核心的词语。所谓的物业服务承诺,它是指物业服务人员为了保证物业服务的质量和效益,向全体业主公开做出的有关物业服务内容和标准的单方的意思表示,这叫一个物业服务承诺。

举个例子,物业服务人,他们会在宣传中公开做出某一种服务承诺,以吸引业主选聘他们作为物业服务人员,或者在物业服务的过程当中做出某种承诺,以提高服务质量和业主的满意度,这事实上也经常成为业主选聘物业服务人员的重要依据。也就是要么是接下来你会选我,要么是后来你会一直选我,所以他们会做出这样的公开的承诺。

那么为了规范物业服务人员的行为,充分保护业主的利益,所以在新民法典的第九百三十八条第二款当中增加了这样一款内容,物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺将会作为物业服务合同的组成部分,也就是说它将属于物业服务合同的内容,即便在物业服务合同当中是没有签,但是他会将这个物业服务承诺主动的作为物业服务合同的内容,这是对物业服务人义务范围的合理的一个扩充,对实践中处理好此类纠纷案件具有很重要的指导意义。

我们来仔细进行分析一下:

由于物业服务人公开做出的服务承诺是他的真实意思表示,所以将这个服务承诺作为服务合同的内容,并没有额外增加物业服务人员的义务。

物业服务人的服务承诺是物业服务人从有利于业主和物业的实际使用人提高服务质量和社区生活品质以及自律行为的角度考虑,所做出的单方的意思表示。就是说他们做出的有利于业主的服务承诺,只要是其真实意思表示,那么就对物业服务人员具有法律约束力,他们就应当遵守其承诺,否则还将构成违约,要承担相应的责任。

比如说接下来要讲的第九百四十二条第一款,服务人员所承担的义务,像妥善维修、养护等等,采取合理措施保护业主的人身财产安全等。就是说他们做出的公开服务承诺可以是上面这些事项的具体细化。比如业主报修,二十四小时内安排人员进行维修,或者在第九百四十二条之外再增加额外的服务:像承诺将在小区内设置快递代收点或代寄点,方便业主们收发快递邮件。这些都可以是其做出的有利于业主的公开的服务承诺。

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那么从这个例子我们就可以看出,这些承诺需要具有五个特点。也就是说什么样才叫做符合法律规范的物业服务人员做出的有利于业主的服务承诺呢?能够成为物业服务合同组成部分需要具备的这样的承诺的五个条件,我们来分析一下:

第一,形式上看,这个承诺必须是公开的。

比如在小区内公开栏里边进行张贴公告,只要是进行公开公告的,公告栏里面贴的,或者宣传栏里面的,或者发放的这些都可以。但是如果只是对单个业主的口头承诺,那么这就不能认为是公开做出的。就是说必要有条件是公开承诺;

第二是必须是其真实意思表示。

第三,承诺的内容是应当有利于业主的。

这也就说,就整个服务承诺内容来讲,如果不利于业主或者是为业主增加了义务负担,那么这是不可以成为合同的组成部分。比如说合同当中约定聘请三个保安,要变成一个保安,要节约成本,这就是对业主不利,是不可以成为物业服务合同的组成部分。再比如小区的大门已经是一个人看守,那现在为了对小区进入人员进行有效管控,变成三个人员二十四小时值守,这对业主来说呢就是有利的。所以这个告示当中就是会成为服务合同的组成部分。但是如果在这个告示当中同时又说了一句,要求每名业主必须缴纳一百元用于聘请保安,这就相当于为业主增加了义务。所以这个条款增加费用就不能成为物业服务合同的组成部分。总结这第三个承诺的内容,就是说应当是有利于业主的。

第四,承诺的内容必须是清晰的、明确的。

比如小区发生失窃案件,那物业服务人员就发出告示,承诺进出小区必须出示证件,大门有两名以上保安值守,每天有巡逻三次以上,这就是清晰的、明确的。如果他只是承诺加强小区的安全管理,那这个就不符合法律上所谓的清晰明确,这是第四点。

第五点,这个承诺是不违背法律行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,这也是所有民事法律行为有效的要件之一。

综上五点所述,服务承诺虽然是物业服务人单方作出的,但是其做出的承诺只要符合上述条件,就可以成为物业服务合同的组成部分,应当认定为有效。即形式上是公开的,内容上是真实意思表示,而且内容上是有利于业主,不能增加业主的义务。再就是必须是清晰明确的,且不违背法律法规、公序良俗。

  • 第939条物业服务合同的类型、区别和联系。

今天我们学习第九百三十九条,条文内容是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。那么这个条文是关于建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与物业服务人订立的普通的物业服务合同,对业主来讲都具有法律约束力的这样一个规定。

这里就出现了我们开篇所陈述到的物业服务合同的类型,那么这里其实是两类,也就是广义的和狭隘的区别,分别是前期的物业服务合同与普通的物业服务合同。

那么这两类合同他们有什么区别?我们在这一讲当中和大家针对性的、更详细的进行解读。

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我们将它的区别归纳为四点:

第一、合同的签订主体不同。

前期不是业主与物业服务人签订的,而是由建设单位与物业服务人签订的。

因为在只有少数业主入住的时候,业主大会以及业主委员会还没有成立,此时也仍然是需要物业服务人来提供服务的,只能由房地产建设单位与物业服务人签订合同。而普通的物业服务合同的签订主体则是业主或者业主委员会与物业服务人员。这是第一个合同签订的主体不同也是有事实原因的。

第二、是签订时间不同。

一般来说,前期物业服务合同是在物业开发过程中或者房屋建好之后,但只有少数业主入住时签订的。而普通的物业服务合同一般是在房屋已经建好,大部分业主已经入住,并且能够召开业主大会的情况下签订的,即签订时间不同。

第三,合同的内容不同。

前期物业服务合同的内容是受限制的,主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障,以及配合建设单位为未来入住的业主提供服务等。普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障。但它的目的都是为业主正常的日常生活提供服务。

第四个不同是服务期限不同。

前期物业服务合同具有过渡性质,其期限比较短,通常只是从合同订立到普通物业服务合同生效之时。比如本法的第九百四十条就会规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主大会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,那么前期的物业服务合同就会自动终止。也就是说前期物业服务合同终止的原因包括两种,一个是当事人约定的服务期限届满,一个是前期物业服务合同的服务期限虽然没有届满,但是全体业主通过召开业主大会选聘新的物业服务人,并订立新的物业服务合同,那么这个合同生效时,前期物业服务合同内容就会终止。普通物业服务合同的服务期限可以由合同签订双方进行具体的约定。如果没有发生业主按照法定程序决定解聘物业服务人员、解除物业服务合同的情形,那么在服务期届满之后,合同效力才会终止,这是服务期限不同,一共是四个区别。

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下面我们再来回顾一下:签订的主体不同、签订时间不同,合同的内容不同以及服务期限不同。

讲完了不同,我们再来讲下他们的联系。他们的联系主要有三点:

第一,两者都属于物业服务合同,都适用物业服务合同的有关法律规定。

第二、两者的目的和初衷是相同的,都是为了全体业主的利益,都是为全体业主提供物业服务,为在物业服务区域内的服务和管理行为提供依据和保障。

第三、两者在时间先后上具有衔接性。

两种合同所涉及的权利义务内容和权利主体也存在交叉和更替的情形,这就是前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别和联系,也是第九百四十九条第一次涉及到两种物业服务合同的区别。

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