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小区地面停车位是属于业主的?还是属于物业公司的?或者是属于开发商的?

直接案例解答:

案情简介:

重庆市豪运房地产开发有限公司是重庆市九龙坡区帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月,重庆市规划局作出《建设工程规划设计方案审查意见书》,原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中,停车位地上393个,地下243个,共计636个。

2015年3月27日,因豪运公司拟将部分车位出租。

此后,帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告,内容为:“各位业主:近日,小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此,我们郑重声明,此事未征得小区业主委员会的同意!我们认为,小区地面停车位是利用小区公共用地设立的,属于小区业主共同所有,开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”

双方协商未果。豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼,请求依法确认地上停车位393个的权属归其所有。

重庆市第五中院认为:

本案所涉及停车位是地面停车位,并无建筑物,不能办理产权登记,其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属于全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。

规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务,开发商有义务按照规划修建小区附属设施,但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此,本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。

重庆高院认为:

帝景豪苑小区的地面停车位权属不归豪运公司所有。

首先,我国《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”。

可见,根据该法的规定,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过约定处理。

根据本案查明的事实,豪运公司与购房者在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方(豪运公司)所有,甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”。

因此,豪运公司有权处理本案争议车位的前提是车位属于豪运公司所有。其次,如果争议的停车泊位能办理产权登记手续,则可确认所有权归开发商所有。

而豪运公司在诉讼中确认,本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说,一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。

再次,一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。

容积率=总计容建筑面积/总用地面积,总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。

根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》,虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个,但根据意见书载明的内容,393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中,帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中,豪运公司也未提交证据证明,在工程竣工验收时,通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。

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综上,最高法院裁定:小区地面规划车位归业主共有!本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

最高院于2017年8月24作出最终裁定:小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,实际上并无建筑物,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此,地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主。

值得注意的是,可以办理产权的地下停车位,一般认为应该属于开发商。

裁判要旨:
小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,实际上并无建筑物,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此,地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施,但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此,该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。

 

最高院认为:

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。

上述涉案车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格,是开发商的基本义务,且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。

故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

延伸阅读:

物业纠纷知多少?——小区车位权属归属、人防车位权属归属,小区车位到底属于谁?

小区车位、车库归谁所有? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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