Welcome To Wei Qiang's Personal Website
全站内容自由转载-非商用-非衍生-保持署名|魏强的个人网站

民法典之物业服务合同(六) weiqiangcn.com

  • 一方当事人是业主委员会、业主,还是全体业主?

今天我们来系统性的聊一聊业主委员会或业主大会依法选聘了物业服务人之后签订的物业服务合同当中,“一方当事人”究竟是谁?是业主委员会还是业主大会,还是某一个业主,还是全体业主?

在生活实践当中,通常是由业主委员会与物业服务人订立物业服务合同。但是这里我们就要注意到了,虽说是以他的名义来订立合同,但是业主委员会并不是合同当事人,只是因为业主没有办法逐一的与物业服务人订立合同。从而让业主委员会代表全体业主订立了物业服务合同而已。

所以业主委员会是不可能也不会是物业服务合同的当事人。

那么具体来讲三个理由:

第一,主体资格。业主委员会他并不具备民事的主体资格,不具有权利能力,不能享有权利,履行义务,也无法独立承担民事责任。它本身是没有独立的财产,也欠缺独立的对外承担法律责任的物质基础,无法对外承担独立的责任。

第二,从物业服务合同的目的上看,物业服务合同的成立是为了向全体业主提供物业服务,是为了全体业主的利益。业主委员会虽然与物业服务人签订了合同,但是业主委员会本身并没有利益可言。也就是合同成立的目的是为了向业主提供物业服务,是为了全体业主的利益。

  • 魏强的个人网站 weiqiangcn.com    Welcome To Wei Qiang’s Presonal Website 全站内容自由转载-非商用-非衍生-保持署名

第三,从权利义务的实际享有者和承担者上来看。物业服务合同确立的是物业服务人与全体业主之间的权利义务关系,由全体业主实际享有合同确定的权利并履行合同约定的义务,而且物业服务合同的履行涉及对共有财产的利用和处分,而业主委员会并非共有财产的权利人。业主委员会只是受业主大会的授权,代表全体业主与物业服务人订立物业服务合同,而不是以自己的名义为自己的利益而订立合同。也就是说,从权利的实际享有者和承担者来看也都指向的是全体业主。

那么我们又说到了这里有一个词叫全体业主,物业服务合同的业主都是以全体业主的形式出现的。

为什么呢?

1、因为物业服务合同的内容涉及到的是全体业主的共同利益,物业服务合同它定位的目的就是为全体业主提供物业服务的,为了全体业主的共同利益。所以物业服务人所处理的事物,也是全体业主的事物,他管理的财产也是全体业主的共同财产。

2、全体业主,是物业服务合同实质上的权利享有者和义务承担者。业主依据物业服务合同享有权利并承担义务。那么实践中,业主委员会具有诉讼主体的资格,可以成为诉讼的原告或者被告,但是诉讼的结果依然由全体业主来承担。

3、承认全体业主的当事人地位,全体业主便可以享有合同约定的权利,同时需履行合同约定的义务,这样才能保证物业服务合同的履行,物业服务人所提供的服务涉及全体业主的共有部分和共同利益。单个业主是不能代表全体业主与物业服务人订立物业服务合同的,也没有办法完全履行整个物业服务合同中全体业主的义务。

综上所述,我们这里就对于物业服务合同当中“一方当事人”是谁,进行了一个全面梳理,它既不是业主委员会,也不是业主大会,更不是业主,而是全体业主。

 

  • 新业主是否需要承担前业主拖欠的物业费?

实践当中经常出现的就是,新业主是否需要承担前业主拖欠的物业费。

买了一套房子,突然有一天物业公司说,你们欠了物业费要找你要。这个时候新业主就会说房子之前我又没住,我为什么要承担?

但是老业主就会说,房子我都卖出去了,为什么还要找我?那么新业主是否要为前业主拖欠的物业费担责呢?

从法律上来讲:这个不能一概而论,应当具体情况具体分析,也就是要看这个房子是如何发生转移的。

那么房屋转移,一般就是买卖、赠与、继承等方式发生转移。

第一种:如果是继承的场合,就是父母死了,子女继承。那么在继承人没有放弃继承的话,继承人应当承担被继承人所拖欠的物业费。

第二种:如果是赠与的话,拖欠的物业费,这个时候不应当由受赠人来承担。如果原业主的赠予行为影响了物业服务人的债权,也就是拖欠的物业费不能够实现的话,这个时候物业服务人是可以请求法院撤销原业主的赠予行为的。赠予场合下,拖欠的物业费是不能由受赠人承担的,物业服务人可以向法院主张撤销原业主的赠予行为。

  • 魏强的个人网站 weiqiangcn.com    Welcome To Wei Qiang’s Presonal Website 全站内容自由转载-非商用-非衍生-保持署名

第三种:是买卖场合,一般情况下是出卖人、买受人,他们会在买卖合同中约定拖欠物业费的承担。如果没有约定,买受人是没有查询出卖人是否拖欠物业费的义务的。那么根据合同相对性的原则,拖欠的物业费属于出卖人的个人债务和买受人是没有关系的。所以买受人无需承担该拖欠的物业费,物业服务人可以向原来的业主请求支付。

这是三种情况之下来区分新业主是否要为老业主的拖欠的物业费承担法律责任。

另外还有一种情况,就是当物业的所有人与物业使用人不是同一个人的时候,应当由谁来缴纳物业费呢?

比较常见的就是物业承租人或者借用人等这些物业的使用人,他们是否有缴纳物业费的义务?

在生活实际中,经常就是,业主将房屋出租或出借给他人使用,那么物业使用人不再是物业所有人及业主,而是物业的承租人、经营人以及其他物业使用人。

这个时候他们可以先与业主进行协商以约定究竟由谁进行支付,不管双方如何约定,原来的物业服务合同是依然有效的,也就说按照物业服务合同的规定,是应当由业主缴纳物业费,而且这也符合合同相对性的原则。

物业服务合同对物业使用人是没有法律约束力的,所以业主仍然要承担支付物业费的义务。如果物业使用人没有交纳物业费,那么物业服务人可以直接请求业主承担,业主在向物业服务人缴纳物业服务费之后,可以再向物业的使用人进行追偿。也就是说,当物业所有人与物业使用人不是同一个人的情况之下,应当依然由业主承担物业费。

赞(0) 打赏
转载请注明www.weiqiangcn.com魏强的个人网站 » 民法典之物业服务合同(六)
分享到: 更多 (0)

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

Welcome To Wei Qiang's Presonal Website

圈子专栏