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民法典之物业服务合同(七) weiqiangcn.com

  • 未接受或者无需接受物业服务,不缴纳物业费?

业主能否以未接受或者无需接受相关。物业服务为抗辩的理由,拒绝向物业服务人支付物业费呢?

这个问题在民法典的第九百四十多条进行了规定。那么这个答案呢显然是否定的。

我们看九百四十四条的条文内容,原文是“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的。

业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由,拒绝支付物业费。”这是第九百四十四条的第一款。

很多人就会觉得很奇怪,我不需要接受,或者是我从来也没接受过。我为什么还需要支付相关的物业服务费用呢?而这样一个问题。

在以往司法实践中多次引发诉讼。那么我们在此呢就予以进行正式的讲解。

第一,业主不得以未接受为由提出抗辩。就像我们前面所说的,一个从房屋交付业主的时间这一天算起,业主就应当承担缴纳物业费的义务,即使交了之后没有入住,依然应当缴纳物业费。房子交了,业主实际用了,实际占有了拿了钥匙,不管是否入住,物业服务人他们都是要按照约定提供服务的,所以业主不能以自己没有实际入住作为拒绝缴纳物业费的理由。

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经常有一些买房的人,买了很多套房子,他们一个人肯定住不了很多套,他们不能因为这个房屋空置而免除其缴纳物业费的义务。

这第一种不能以未接受为由提出抗辩,不缴纳物业费。

第二,就是也不能以无需相关的物业服务为由,抗辩不缴纳物业费。比如说我自己去丢垃圾,我自己走楼梯,我不坐电梯行不行?答案是不行的。

业主不能放弃其基于区分所有权产生的共有关系,不能以不需要物业服务人提供的全部或者某项服务为由拒绝缴纳相应的物业费。

像刚刚说到的,不产生生活垃圾,或者说我有生活垃圾,但是我自己丢到小区外边,马路边的垃圾桶不需要你物业公司帮我带出去,所以我就拒绝缴纳物业费。那么这样的话呢,是不可以的。业主对于物业服务合同中约定的物业服务事项以及相应的费用并没有选择的余地。只要物业服务人为全体业主提供了相应的服务,业主就应当支付相应的物业费。所以说业主是不能以未接受或无需接受相关物业服务为抗辩的理由,拒绝向物业服务人支付物业费。

究其原因呢,我们再来详细的分析一下:

第一种,物业服务人请求业主支付物业费的依据是什么呢?是物业服务合同。那么提供物业服务是物业服务人的首要合同义务。如果他已经履行了合同的义务,业主就应当按照约定支付物业费,这是第一个理由。第二个理由,在物业服务合同当中并没有约定。先由物业服务人提供物业服务,物业服务人履行完合同义务之后,业主才支付物业费用。所以业主在这个合同里并不享有先履行抗辩权。不能以其还没有接受物业服务人提供的物业服务为由提出抗辩。第三个原因就是如果物业服务人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定的义务,那么业主是可以依法请求物业服务人承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。

那么在司法实践当中,如果物业服务人起诉业主,请求其支付物业费。同时业主也可以,以物业服务人不履行合同义务或者服务质量不符合合同约定为由,请求物业服务人承担违约责任。在符合合并审理条件的情况之下,法院一般都会予以合并审理。

第二种,不能以无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。主要的理由就是建筑物的区分所有权,它具有整体性。不同于普遍的所有权,建筑物的区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个方面的内容。并不是单个业主的绝对支配权。

共有部分的利用和管理与每个业主的利益息息相关,应当由全体业主共同作出决定,而非单个业主可以决定的。

就像民法典的第二百七十八条规定的,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,由业主共同决定。

那么根据我国区分所有权制度的安排,全体业主通过业主大会做出决定,由业主委员会来执行。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对于全体业主是具有法律约束力的,全体业主应当按照合同约定来履行义务。

总之,物业服务人对业主共有部分进行管理,就是在为全部的业主提供物业服务,每个业主都可以实际享受相应的利益。并不因业主主观上是否需要而受影响。如果允许了业主以无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费,那么恐怕支付物业费的业主将寥寥无几,甚至无人再支付物业费,这样就会使得物业服务人无法正常提供物业服务,无法实现物业服务合同的目的,反而损害了全体业主的共同利益。

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  • 第946条,谁有任意解除权?

今天我们聊一聊第九百四十六条,主要内容是业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人。但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同,造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

民法典的第九百四十六条,其规定的核心,其实就是:业主的任意解除权,而且是只有业主享有任意解除权,物业服务人是不享有任意解除权的。

在民法的编撰过程当中,其实对于是否规定业主的任意解除权有很多的意见,有的说应当优先保护业主的利益,仅将任意解除权给予业主不允许物业服务人任意解除合同。也有的说,如果允许业主任意解除物业服务合同,那么对物业服务人就会不公平。

但是民法典就最终做出了第九百四十六条的规定是,仅只赋予了业主一方任意解除权。同时特别注意的是,作为业主一方的任意解除权,此处的业主不是单个的,而是全体的业主,单个的业主是不能够行使这种任意解除权的。

必须由全体业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人,才能解除物业服务合同。这是根据民法典第二百七十八条的这个规定而来的。

此外,业主最终决定解聘的话,还应当提前六十天书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。有这个六十天的书面提前告知,是因为在业主决定解聘物业服务人之后,物业服务人退出物业服务用房,交接物业及相关资料都需要一定的时间,应当给予其一定的合理期限,做好退出交接工作。所以本条规定的合理期限为六十日,这个合理期限的规定为。

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