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民法典之物业服务合同(八) weiqiangcn.com

  • 物业服务纠纷司法解释

今天我们聊一聊关于物业服务纠纷当中最高人民法院所出台的司法解释。

该司法解释是自2009年10月1日起施行的,解释的内容是为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益。根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

二、符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。

1、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。人民法院应予支持。

2、物业服务合同中免除物业服务企业责任,加重业主委员会或者业主责任,排除业主委员会或者业主主要权利的条款,前款所称物业服务合同,包括前期物业服务合同。人民法院应予支持。

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3、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的,或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

同时特别注意:物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

4、业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

5、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围,提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。同时,业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

6、经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。

但物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者不需享受相关物业服务为抗辩理由的。人民法院不予支持。

7、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

8、业主大会按照物权法第七十六条规定的程序,作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

9、物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。

10、物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

但物业服务企业拒绝退出移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

11、本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

12、因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷。

人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。第十三条本解释自二零零九年十月一日起施行。

本解释施行前已经终审。

本解释施行后,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

十五、分享几个经典物业纠纷案例

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下面我们分享几个经典的物业纠纷案例。

第一个案例:就是物业要求刷卡进出小区,对于没有买车位的,或者是没有办理车位的相关手续的,那么就没有卡,就不能进出小区,不能回家。

请问这么做是否对呢?

在案例当中,物业公司说,为了维护小区的环境,禁止车辆乱停乱放,所以统一由小区办理打卡进门手续,每个月缴费,买停车卡。

否则不能进出。

对于这个案例,法院的评论是让不让业主开车进小区和业主买不买车位,它是两个完全不同的法律问题,物业不让业主开车进小区。

这种做法肯定是不对的,他侵犯了业主的自由出入权,业主购买了商品房,对小区院落内的土地享有共同使用权。

车位只是商品房的附属物,业主有商品房就是物权的所有人。那么物业公司不能以,未购买车位为由不让业主开车进入小区。

如果小区内要收取车位费,首先应当是业委会通过按照物价部门的价格标准,并报街道办、派出所等有关部门备案,如果小区内没有业主的合法组织,则需由全体业主协商通过。

在业主不知情的情况之下,物业公司擅自定价的做法是不合法的,就是首先由业委会通过,按照物价部门的价格标准报派出所、街道办进行备案。

如果没有业委会这样的组织,那么是全体业主协商通过。

因此,在实际物业管理作业中,常常会遇到以下2种情况:未缴纳车位管理费但购买/租赁车位了;未购买/租赁车位。

第二个案例:在小区内摔伤了怎么办?经常遇到小区内的台阶上有积水,尤其天冷的时候,很容易摔伤。那么伤者应当让谁承担其医药费呢?

作为公司的员工或者小区内业主或物业使用人,上下班走人行通道,正常行走也是能够看到台阶上的结冰。任何一个正常的人员都应当预见到滑冰的危险性,所以伤者走路自己不当心是应当承担一定的责任。但是物业管理单位,他负有对物业公共配套设施完好、保护、维修的责任。比如,道路结冰,那么物业服务人就应当及时维修清理,如果物业服务人无法提供,其及时安排修理的有效证据,即:无法提供结冰后及时清理的证据,并采取积极的防范措施。所以对于伤者滑倒致伤,物业服务人也应当承担一定的责任。

第三个案例:就是楼上跑水,楼下的业主可以要求物业索赔吗?

常见的就是楼上因为堵塞或其他原因导致漏水,那么对于楼下的户主就会对房顶、装修等各个房间造成损害。受损业主能否以物业在装修管理上没有尽到责任拒绝缴纳物业费呢?并且,楼下的业主可以要求物业公司索赔吗?

法院将此种情况分类进行分析:第一种楼上跑水,它的原因是房屋质量不好,导致水渗漏。第二种是楼上的业主,他的过失导致跑水。

这两种原因不管是哪一种引起。都和物业管理公司没有关系,所以是不能找,物业公司承担责任的。首先来说质量不好,那么这是和开发商之间基于。

第一种情况,房屋买卖而产生的合同法律关系可以要求开发商承担责任。第二种情况,是楼上业主过失导致跑水,那是楼上业主的过错。这个时候应当由楼上的业主承担侵权责任。

而以上两种情况物业管理公司只是涉及对受损业主家内部的维护和修缮。且由于受损部分不属于公共设施公共区域,那么这部分的物业服务就不属于物业管理费所涵盖的服务范围。而属于特殊的物业管理服务,那么对这部分的维修应当向物业公司另行支付费用,同时业主也没有理由拒绝缴纳物业费。

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