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物业纠纷知多少?——小区业委会全体业主如何运用法律手段更换物业公司? weiqiangcn.com

众所周知,大家现在生活中最普遍接触的一个现象就是听说哪个哪个小区要更换物业公司了,这个矛盾闹得很尖锐,包括物业公司、业委会、政府都在为这个事情烦恼,处理的不好。甚至我们广大的业主群众就会游行闹事,这已经是常见的一个事情了。

在整个更换物业的过程之中,大多数小区业主甚至业委会,并不是特别重视这种法律程序上面的合法性,就导致了最终物业公司没有更换成功,甚至是更换了之后,反而落下了各种把柄,最后被老物业公司翻盘。

举个例子,有一个小区,它是怎么样更换物业的呢?

直接业委会下了一个决定,对现有的物业公司进行了解聘,然后引进了新的物业公司。那么这个事情他到底有什么问题呢?

业委会说我是经过业主大会授权的人,所以我有这个权利决定物业公司的去留。那么这个被解聘的老物业公司,他采取了什么措施呢?

他直接向街道办投诉了这个小区业委会解聘程序不合法,要求街道办撤销业委会的这个决定。那么最终的一个结果是街道办依法撤销了业委会作出的解聘老物业公司的一个决定。然后业委会还与这个街道办打了官司,最终业委会败诉。

原因在哪里?原因就是更换物业公司的决定机关是业主大会,而且这个业主大会是必须要召开的。

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不是说业主大会召开一次之后,以后不用再召开业主大会,业委会就可以做任何决定了,像解聘老物业公司、更换新物业公司这样的大事,仍然是必须要召开业主大会的。

业主大会的一个启动程序一般有两种(这里说的是一般情况):

第一种就是由我们的业委会过半数的委员通过了这个决议。

第二种就是我们百分之二十以上的业主联名提议,要求更换物业公司。

一般是通过这两种方式去做启动程序。

山东省物业管理条例:

符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上;

(二)已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上;

(三)向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

第二十八条  业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。

有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

(一)有百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会会议。

那么在业主大会召开之前,通常还有一个规定,就是公告,这个公告是必须要提前十五天进行公告。

那么这里要讲到公告怎么样公告呢?其实公告的方式有很多。第一,在小区公告专栏里面进行公告。第二,在业主大会群里面进行公告。第三,对物业公司送达这个公告。第四,也可以登报进行公告。总之,公告的一个目的就是为了让小区业主都知道有这么一个事情,你的公告方式能不能保证大部分小区业主都能够知道这个召开业主大会更换物业公司这个事情。

业主大会召开的形式:

有的小区的业委会说,我没办法让业主都来参加这个会啊,那怎么办呢?其实业主大会的召开有两种形式,一种是现场形式;一种是线下的投票的形式,不一定非要到现场来,也可以由我们的委员上门去要求业主进行投票。也就是说,可以采用现场加上线下投票两种形式来召开这个业主大会。

山东省物业管理条例:第二十六条   业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。

那么更换物业公司是一个比较重大的事情,必须是要求召开业主大会的过程之中,过半数的业主以及专有面积,过半数的业主通过才能够保证这个更换手续的一个合法性,这是一个基本的要求。

重点注意:应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对于更换物业公司这样的重大事情来说,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。(特别说明:不要单纯的双过半即可,一定要同时满足2/3和3/4这两个条件)。

在整个更换物业公司的过程之中,要注意哪些事:

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  • 业主大会召开的程序合法,形式合法,一定要现场留底留照片。
  • 然后在选票上面,这也是很多业委会都出现过比较严重的问题。有的业委会制做选票很随意,基本上只有一个名字,一个电话号码,没有其他的信息。对选票的要求是必须要具备以下信息。1、业主的姓名;2、房号;如果你做的更好的话,房产证编号最好也要有。3、业主的身份证号码;甚至做的更好的也把身份证复印件附上。4、电话号码。5、业主房子的面积大小。
  • 解聘老物业公司和选聘新物业公司最好要在一起体现,做一次业主大会。
  • 业主委员有一个事项一定要注意,就是不要诱导选票,不要在整个更换物业的过程之中进行诱导性的甚至是一边倒的言论。老物业公司可能会把这个言论截取下来了,就认为业委会采取了一种诬告或者污蔑的方式来导致了选票的一个产生,最终不能够反映业主的一个真实情况。其实想提醒大家的是什么呢?其实老物业公司他是没有权利对这个决定提起诉讼的。但是他可以背后里面去鼓动跟老物业公司关系非常好的一群业主再另行去起诉我们的业委会的或者甚至是业主大会的这个决定不合法。 很多物业公司就以这个为由,我们的官司还在打,我现在不能退场,对不对?我认为你这个决定还不合法,合法性还是存疑的,他就拒绝退场。那么面对这种情况,我们很多业主委员可能也会跟着老物业公司的思路走,认为确实我们官司还没打完,没办法了。那只能说等官司打完了,再走这个后面的这个更换的程序。
  • 承接上述第四点:业主大会的决定一旦做出了,只要没有经过合法的程序的一个撤销,包括我们街道的一个撤销,或者说是法院的一个撤销的程序去确认这种决定是不合法的。那么在这种状态下,他这个决定就是合法的。是不用等这个官司打完的,这个决定就已经生效了,可以要求物业公司撤场。
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  • 承接上述第六点:那么物业公司如果拒不撤场,那很多我们小区的一个居民都会采取什么样的措施呢?
  • 业委会或业主可以向我们的区域房管局去投诉老物业公司的这种拒不撤场的行为。那么区房管局针对这种不撤场的行为,是有权利处罚的。
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