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如何理解“物业”的概念? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷  常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第一节 “物业”及“物业管理”的概念

1 如何理解“物业”的概念?

“物业”一词来自我国香港地区的习惯用语,与之对应的英文是real estate或real property(土地及其附属固定物、房地产、不动产)。香港地区学者李宗锷在《香港房地产法》中将“物业”解释为:“所谓物业,是单元性地产,一住宅单位是一物业,一工厂楼宇是一物业,一农庄也是一物业。故物业可大可小,大物业可分割为小物业。”伴随着经济体制改革,尤其是住房制度的改革,自20世纪80年代以来,“物业”一词从香港经由广东传入内地,逐渐被民众接受并在日常生活中广泛使用。

1994年的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,是我国内地首次对“物业”作出定义的法规文件,该条例第2条第2款规定:“本条例所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”1998年的《广东省物业管理条例》,对“物业”的概念作出较为完整的概括,该条例第2条第4款规定:“本条例所称物业,是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。”2002年,建设部《房地产统计指标解释(试行)》,吸收了“物业”这一概念,并延续了《广东省物业管理条例》的规定,将其解释为:“物业是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地”。2003年,建设部颁布了《房地产业基本术语标准》,其中“物业”概念的表述有了一些新的变化。该标准“房地产业一般术语”第2.0.10条对物业的表述是:“物业(property)特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。”2003年9月1日起施行的《物业管理条例》并未对“物业”概念作出明确界定,但该条例第2条对“物业管理”加以界定:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见条例中“物业”是指已建成并投入使用的各类“房屋及配套的设施设备和相关场地”。

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根据使用功能的不同,物业可分为居住、商业、工业和其他用途物业。居住物业是指具备居住功能,供人们生活居住的建筑,包括普通住宅、高档公寓、别墅等,也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地;商业物业是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业,包括写字楼、商场、超市、批发市场、宾馆、酒楼、影剧院等;工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋,包括工业厂房、仓库、货场等;其他用途的物业包括行政机关物业、新闻出版物业、交通运输物业、邮政通信物业、科研教学物业、医疗卫生物业、军队军事物业、图书馆、博物馆、展览馆、使领馆、寺庙、监狱等。

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