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物业管理的模式有哪些? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷  常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第一节 “物业”及“物业管理”的概念

4 、物业管理的模式有哪些?

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第81条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”

由此可见,物业管理的模式可分为“业主自行管理”和“委托物业服务企业”或者“其他管理人管理”两种模式。

(1)业主自行管理模式

业主自行管理模式是指建筑物及其附属设施的物业管理,既不由房地产开发企业委托前期物业服务企业负责,也不由业主大会选聘专门的物业服务企业负责,而是由业主自己进行管理的物业管理模式。

业主自行管理模式需要业主通过选举或聘任产生业主委员会,然后业主委员会按照物业管理法规和业主的具体要求由业主自己对房屋及配套设施、相关设备场地进行维修、养护、管理,并且维护区域内的环境卫生和秩序。

对技术含量高、维护间歇周期长的项目则可临时聘用专业人员进行维护。

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业主自行管理的主体是业主委员会,由全体业主民主选举公开聘任产生,代表全体业主的意愿。业主自行管理的客体则具有较强的灵活性,对技术含量高、维护间歇周期长和业主有具体要求的客体可以灵活管理。业主自行管理的管理机构可依据物业管理业务和业主的需求灵活设置,从而减少不必要的人力支出,节约业务成本和机构设置运行成本。

但业主自治管理模式在实际运行中会存在若干障碍,如业主类似“散户”,凝聚力差,业主委员会缺乏监管、相关职能部门缺乏支持和理解等。因此,业主自行管理模式尽管为《物权法》所提出,但其运行的理论和实践仍需要进一步探索。

(2)委托物业服务企业或者其他管理人管理模式

《物业管理条例》第35条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

《物业管理条例》第44条规定,物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。由此可见,物业管理的主要内容由业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的书面物业服务合同约定,同时物业服务企业还可以单独接受业主委托,为业主提供物业服务合同范围以外的特约服务。

自2021年1月1日起《民法典》正式实施后,《中华人民共和国物权法》同步废止。但《物权法》里面的部分内容基本和《民法典》中大体一样的,比如本章讲的《物业管理的模式》。民法典第二百八十四条: 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

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