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物业管理区域如何划分? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第一节 “物业”及“物业管理”的概念

5 、物业管理区域如何划分?

《物业管理条例》第9条规定:“一个物业管理区域成立一个业主大会。但物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

《物业管理条例》第34条规定:“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”因此,物业管理区域是实施物业管理的地域范围,物业管理区域与业主大会以及物业服务企业之间是一 一对应的关系,一个物业管理区域内只能成立一个业主大会,一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。

我们认为,《物权法》中使用的“建筑区划”与《物业管理条例》使用的“物业管理区域”应为同一概念。

物业管理区域的划分属于行政管理的范畴,考虑到现实中各类物业的复杂性,《物业管理条例》没有统一规定物业管理区域划分的标准,对物业管理区域的划分问题仅作出原则性规定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

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以山东省、上海市及广东省为例:

山东省物业管理条例》规定,物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。物业管理区域划定后,确需调整的,由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到50%以上的业主同意。

《上海市住宅物业管理规定》规定,住宅小区,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。调整物业管理区域的,还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理区域调整后,区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。

《广东省物业管理条例》规定,物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

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