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如何界定业主身份? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第二节 物业管理法律关系中的相关主体

6 、如何界定业主身份?

在建筑物区分所有权理论中,业主被称为区分所有权人。业主是建筑物区分所有权的权利主体,同时也是从事物业管理活动的基本主体,业主身份的界定标准,关系到业主自治的秩序和物业管理的和谐稳定,因此十分重要。

《物权法》第六章:建筑物区分所有权部分多处使用业主的概念,业主是整个《物权法》第六章的基础性概念之一,但《物权法》并未对业主的概念进行明确界定。

《物业管理条例》第6条第1款规定:“房屋的所有权人为业主。”但不论是从理论还是从实务角度,《物业管理条例》对于业主概念的此种规定,均不够精准。

自2021年1月1日起《民法典》正式实施后,《物权法》同步废止。但关于 ”业主“  的定义基本相同,《山东省物业管理条例》第二十条 房屋的所有权人为业主。

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为明确业主身份的界定标准,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《区分所有权纠纷司法解释》)第1条第1款规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。”第2款规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”。

《区分所有权纠纷司法解释》第1条第1款是界定业主身份的一般规则,根据《物权法》以及《物业管理条例》的规定,依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人,均属“依法取得”专有部分所有权,应当认为具备业主身份。

由于现实生活中,签订商品房买卖合同后合法占有使用专有部分但尚未办理物权登记的情形大量存在,此种情形下如果仅以是否登记取得所有权作为界定业主身份的标准,会对上述商品房购买群体应当享有的权利造成损害。因此,《区分所有权纠纷司法解释》第1条第2款对于业主身份问题进行了特别规定,对基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,“可以认定”为业主。

但需要注意的是,该条第2款“可以认定”为业主,并非认定其为等同于专有部分所有权人,在特殊情形下认定其有业主身份并不等于承认其当然享有专有部分的所有权。从这个意义上讲,专有部分所有权人一定是业主,但可以认定的业主不是当然的专有部分的所有权人。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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