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如何依法成立业主大会? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第二节 物业管理法律关系中的相关主体

8 、如何依法成立业主大会

《物权法》第75条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

《物业管理条例》第8条规定:“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”

《物业管理条例》第10条规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

业主大会是业主的自治组织,是基于业主建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构,可以代表业主行使对于共有部分的共有权以及共同管理的权利,并对小区内业主行使专有部分的所有权做出限制性规定,以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

关于业主大会的成立,应当明确以下几点:

(1)业主大会成立的主体是业主,并非建设单位、物业服务企业或政府主管部门。

(2)成立业主大会并非业主自我管理的唯一形式,在只有一个业主或者业主人数较少的情况下,可以由唯一的业主自行决定,或者采取全体业主协商的方式对共同事项进行决定。

(3)业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。

(4)业主大会成立时应当选举产生业主委员会。

住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二章对于业主大会的成立条件及程序进行了比较详细的规定。业主大会的成立经由以下四个步骤:

(1)报送筹备资料。

物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料,包括:物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明、其他有关的文件资料。

(2)成立首次业主大会会议筹备组。

符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

(3)完成首次业主大会会议的准备工作。

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筹备组应当做好以下筹备工作:

确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

草拟管理规约、业主大会议事规则;

依法确定首次业主大会会议表决规则;

制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

制定业主委员会选举办法;

完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

(4)召开首次业主大会会议。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日成立。

除了《业主大会和业主委员会指导规则》之外,各省、直辖市的物业管理条例中,对首次业主大会成立的条件及程序,一般会作出具体规定。

以山东省为例,《山东省物业管理条例》第20条明确表述为在符合条件时“应当”召开首次业主大会会议。该条例规定:“符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上;
(二)已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上;
(三)向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。”

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