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业主大会有哪些职责? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第二节 物业管理法律关系中的相关主体

10、 业主大会有哪些职责?

业主大会是物业管理区域内业主自治的最高决策机构,对物业管理活动中的重大事项具有最高决策权,其决议反映全体业主的意志,代表全体业主对所在小区的物业管理实施监督,维护全体业主的合法权益,业主大会的决定对全体业主具有约束力。

《物权法》第76条第1款规定:下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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区分所有权纠纷司法解释》第7条对《物权法》第76条第1款第7项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”进行了解释,规定:“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”

再如《物业管理条例》第56条规定的情形,该条规定,物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

由于业主大会的职责范围在本质上仍取决于业主自治,所以《区分所有权纠纷司法解释》中明确规定业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,属于“其他重大事项”。

但需注意的是,无论业主大会决定或管理规约确定均必须是“依法”作出的。业主大会决定的作出以及管理规约的制定必须符合法律规定,除满足《物权法》第76条第2款规定的程序性要件,还要满足《物权法》第76条第1款、《物业管理条例》第17条、第19条等规定的实体性要件。《物业管理条例》第17条、第19条规定,管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益;业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

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