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如何理解物业使用人的概念?物业使用人分为哪几类? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第二节 物业管理法律关系中的相关主体

15 、如何理解物业使用人的概念?物业使用人分为哪几类?

《物业管理条例》第42条第1款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”

《物业管理条例》第48条规定:“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。”

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业服务纠纷司法解释》)第7条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”上述规范中均使用了“物业使用人”的概念,因此作为法律适用的前提,有必要对“物业使用人”的概念进行界定。

业主对其物业享有所有权,业主自己当然可以占有使用物业,从广泛意义上说,业主也是物业使用人,但《物业管理条例》和《物业服务纠纷司法解释》中物业使用人,是与业主相对应的概念,不包括业主本人。从理论上讲,业主之外物业使用人,可能是合法使用人,也可能是非法使用人,但上述法律规范所指物业使用人应当是经过业主许可而使用业主物业的人。

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因此,物业使用人有以下特征:

(1)物业使用人是通过与业主约定,获得许可而使用物业的人。物业使用人与业主之间的合同是物业使用人使用物业的依据。

(2)物业使用人取得对物业的占有。因为占有是使用的前提,因此,物业使用人与业主订立合同并实际占有物业。在业主向物业使用人转移占有后,如果物业使用人让房屋空置,或者将房屋移交他人占有或使用,其仍不失为物业使用人,仍应当对业主或物业服务企业承担义务。

(3)物业使用人是物业的合法使用人。未经业主同意而非法占有物业并加以使用的人,尽管可能实际享受了物业服务企业的服务,但由于其占有使用物业的非法性,不存在就物业费的支付与业主达成一致,因此,此种情况下物业服务企业应当向业主本人请求支付物业费。

《物业服务纠纷司法解释》将物业使用人分为三类:物业的承租人、借用人或者其他物业使用人。承租人是与业主订立租赁合同,业主将物业交付给承租人使用而使其成为物业使用人。借用是通过与业主订立借用合同,由业主向其交付物业而成为物业使用人。除此之外,物业使用人也可能是与业主订立了房屋买卖合同但还未履行房屋过户登记的房屋买受人。在这种情况下,房屋的买受人还没有取得房屋的所有权,不具备业主的资格,但其占有使用房屋是合法的,也属于房屋使用人。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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