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物业使用人在何种情况下承担交纳物业费的义务? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第二节 物业管理法律关系中的相关主体

17 、物业使用人在何种情况下承担交纳物业费的义务?

关于物业使用人是否有义务交纳物业费,以及物业使用人在何种情况下负有交纳物业费的义务,《物业管理条例》第42条、《物业服务纠纷司法解释》第7条进行了规定。在物业使用人支付物业费义务相关规定的理解上,应当把握以下几点:

(1)物业使用人承担支付物业费义务的直接根据是物业使用人与业主之间的约定。物业使用人与业主作出约定,是物业使用人向物业服务企业履行支付物业费义务的前提,也是物业服务企业向物业使用人行使物业费支付请求权的前提。如果业主与物业使用人没有就物业费的支付作出约定,物业服务企业没有权利请求物业使用人支付物业费。

(2)物业使用人履行物业费支付义务,实质上是业主依照物业服务合同而应当向物业服务企业履行的义务,因此,物业使用人仅应在物业服务合同约定的范围和金额之内承担义务。如果业主与物业使用人约定的物业费数额和范围超出了物业服务合同的约定,对超出部分物业服务企业无权收取;如果业主与物业使用人约定的数额和范围小于物业服务合同的约定,则对于不足的部分,物业使用人没有义务向物业服务企业支付,物业服务企业应当请求业主支付。

(3)物业使用人与业主之间的约定须合法有效。如果该约定因违法或违背当事人真实意愿而被确认无效或被撤销,则不存在物业使用人支付物业费的依据,物业服务企业不应向物业使用人收取物业费。当然,业主与物业使用人的约定无效或者被撤销,不影响物业服务企业依照物业服务合同向业主主张物业费。

根据《物业管理条例》第42条、《物业服务纠纷司法解释》第7条的规定,物业使用人与业主约定由物业使用人交纳物业费的,业主与物业使用人负有连带交纳责任。业主与物业使用人就物业费支付物业使用人是物业管理法律关系中的一类特殊主体,由于对其法律地位定位不甚清晰,因此在物业管理实践中,与物业使用人相关纠纷时有发生。

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以下内容与:物业使用人在何种情况下承担交纳物业费的义务? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据重复,可回溯阅读。

主要集中在两个方面:一是物业使用人能否成为业主委员会成员;二是物业费与维修资金的交纳。解决上述纠纷的关键在于界定物业使用人的法律地位及权利义务。因此,对于物业使用人在物业管理中处于何种地位,具有哪些权利与义务,有必要予以厘清。《物业管理条例》第48条规定:“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。”《区分所有权纠纷司法解释》第16条第2款规定:“专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。”上述法律规定为明确物业使用人在物业管理中的权利义务提供了依据。因此,物业使用人在物业管理中除遵守法律、法规、管理规约、业主大会或业主委员会依法作出的决定外,还可以根据其与业主的约定,享有相应的权利,承担相应的义务。但物业使用人在物业管理中享有权利、承担义务的范围,应当以非专属业主权利义务为限。

一般认为,在现有的建筑物区分所有以及物业管理法律制度框架内,专属于业主的权利主要包括:(1)投票权。现有法律制度框架内,投票权应当专属于业主自己。但不排除业主可以依法授权物业使用人代为行使投票权。(2)撤销权。撤销权是业主的专属权利,撤销权的主体是特定的,不包括物业使用人在内。(3)知情权。业主知情权的权利基础是共有权和共同管理权,因此其权利主体应当限为业主。(4)分配共有部分收益的权利。(5)针对侵害共有权行为提起诉讼的权利。(6)按照配置比例主张购买或者租赁车位、车库的权利。(7)对住改商行为提出异议的权利。(8)提请召开业主大会,修改管理规约、业主大会议事规则的建议权。专属于业主的义务主要是交纳专项维修资金的义务。

物业使用人享有的权利主要包括:(1)合理利用共有部分的权利。(2)接受物业服务企业提供服务的权利。(3)合理利用共有部分的权利、居住利益、相邻权受到侵害时,提起诉讼的权利。

物业使用人承担的义务主要包括:(1)遵守管理规约的义务。(2)遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务。(3)执行业主大会、业主委员会依法作出的决定的义务。(4)根据《物业管理条例》第42条的规定所应承担的交纳物业费的义务。

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