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业主委员会是否具备诉讼主体资格? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第二节 物业管理法律关系中的相关主体

18 、业主委员会是否具备诉讼主体资格?

对于业主委员会是否具备诉讼主体资格这一问题,一直争论不止。但从近几年的司法实践来看,业主委员会具备诉讼主体资格已成为主流观点,理由如下:

第一,从民事诉讼主体理论的角度讲,业主委员会虽不具有完全独立的财产,但其系依据《物业管理条例》合法成立的组织,是一个具有人数不少于三人的组织机构,依法在有关管理机关进行了备案登记,且拥有业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其他合法收益,能够独立以自己的名义对外从事业主大会授权范围内的相应民事行为,因此,可以归于民事诉讼主体“其他组织”的范畴。

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第二,2003年8月20日《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的答复》(〔2002〕民立他字第46号)规定:“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定,金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。”2005年8月15日,《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》(〔2005〕民立他字第8号)答复如下:“根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。”

因此,从上述最高人民法院复函意见中,可以得出如下结论:

第一,业主委员会符合法律规定的“其他组织”的条件;

第二,业主委员会可以自己的名义提起诉讼或应诉,即业主委员会有诉讼主体资格;

第三,业主委员会的诉讼主体资格有一定局限性。根据《物业管理条例》第19条的规定:“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。”

目前一些地方性法规中已经承认了业主委员会的诉讼主体资格。例如:

一、2006年5月24日公布的《浙江省物业管理条例》第17条规定:“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。”

二、《福建省物业管理条例》第18条第5项规定,业主委员会可“根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼”。

三、北京市高级人民法院于2004年1月1日施行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》(试行)第7条规定:“业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼,以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人:(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和物知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

第三、业主行使知情权时。根据《区分所有权纠纷司法解释》第13条的规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”

第四、其他债权纠纷。例如,业主委员会代表全体业主公共利益,以其名义对外签订的债权合同,如聘请其他单位或个人从事小区共有部分的修缮工作,业主委员会违约履行时,合同相对方将会以业主委员会为被告,提起债权诉讼。此种情况下,有的地方法院对业主委员会民事责任的承担也予以了明确规定。如:2011年10月27日浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第9条规定:“人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的,可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其他合法收益支付;不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。”

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