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业主委员会提起诉讼是否必须经过业主大会的决议通过? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第一章 物业管理概述

第二节 物业管理法律关系中的相关主体

19、 业主委员会提起诉讼是否必须经过业主大会的决议通过?

虽然承认业主委员会的诉讼主体资格,可以作为当事人参加诉讼,是目前司法实践中的主流观点。但是关于业主委员会参加诉讼是否必须经过业主大会表决通过,尚有不同观点。

一种观点认为,业主委员会作为业主大会的执行机构,只能在业主大会的授权和《物业管理条例》规定的职责范围内开展工作。而《物业管理条例》未规定业主委员会有提起诉讼的权利。业主委员会没有可供支配的财产,业主委员会作为原告提起诉讼预交的诉讼费都必须通过业主大会向全体业主筹措。作为诉讼当事人参加诉讼,必将产生诉讼后果,事关全体业主的共同利益,因此,业主委员会提起诉讼应当经过业主大会的授权。

另一种观点认为,既然承认业主委员属于《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第48条规定的“其他组织”,承认其具备独立的诉讼主体资格,则与其他诉讼主体一样,可以径行参加诉讼并享有诉讼权利、承担诉讼义务,无须另行取得授权。

我们认为,业主委员会提起诉讼时是否必须经由业主大会决议,不能一概而论。

虽然现行物业管理法律制度将业主委员会定性为业主大会的执行机构,但同时应当看到,《民法典》以及《物业管理条例》的相关规定实际赋予了业主委员会对物业管理区域内公共部分以及共同生活秩序进行维护管理的职能与权限。

例如,《民法典》第286条规定,业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。因此,对于侵害他人合法权益,危害小区内公共生活秩序的行为,基于法律的规定,业主委员会本身即有权予以制止并要求赔偿损失等,无须业主大会授权。

在某些纠纷类型中,业主委员会被明确规定为请求权的主体,例如,《物业服务合同司法解释》第10条的规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。”

此时,业主委员会提起诉讼当然无须业主委员会另行授权。

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因此,我们认为业主委员提起诉讼并非一概需要业主大会决议通过,某些纠纷业主委员会有权自行提起诉讼无须业主大会特别授权,业主委员会有权提起诉讼的范围,应当与法律规定以及业主大会赋予的职责相统一。

(1)基于具体的法律规定,业主委员会有权提起诉讼,无须业主大会另行授权。

对物业管理区域内危害公共秩序安全、侵犯业主利益的行为,根据《山东省物业管理条例》第36条,业主委员会可以提起诉讼,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;

根据《物业服务合同司法解释》第2条的规定,对于物业服务企业将全部物业服务业务一并委托他人签订的委托合同,物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除其主要权利的条款,业主委员会可以请求确认无效;

物业服务合同到期后,物业服务企业拒不退出并办理移交手续的,根《物业服务合同司法解释》第10条的规定,业主委员会可以提起诉讼,要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、资料、代管的专项维修资金等。

(2)属于业主大会赋予业主委员会职责范围,已经业主大会进行概括性授权,业主委员会可以提起诉讼,无须业主大会另行授权。

业主大会代表业主行使共有部分的共有权以及共同管理的权利,维护全体业主的合法权益。共有部分的管理事项包括选聘与解聘物业服务企业、改建和重建建筑物等重大事项,也包括一般性的管理事务。一般性的管理事务,比如经业主大会决议利用共有部分进行经营性活动的前提下,具体的经营性事务,业主大会可以授权业主委员会实施,从事经营性活动与外部主体产生的纠纷,业主委员会可以提起诉讼。

(3)属于有关共有和共同管理权利的重大事项,提起诉讼必须经过业主大会决议。

《物权法》第76条规定了应当由业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项,《区分所有权纠纷司法解释》第7条对《物权法》第76条的规定进行了进一步的解释。涉及法律规定属于应由业主共同决定的重大事项,比如解聘物业服务企业或者说解除物业服务合同,要求确认物业服务合同无效等,属于事关全体业主利益的重大事项,如果未经业主大会讨论势必严重损害业主的权利,也将导致物业服务秩序的混乱。因此,提起相关诉讼必须经过业主大会决议,由业主共同决定。

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