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第二章 建筑物区分所有权纠纷
第一节 业主专有权纠纷
25、 对于业主的“住改商”行为，谁有权提起诉讼？
“住改商”是指业主将住宅用途的房屋作为商业用房或办公用房等非居住用途房屋使用的行为。也就是《物权法》第77条规定的业主将住宅改变为经营性用房。
《物权法》第77条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
《民法典》第279条规定： 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
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《区分所有权纠纷司法解释》第10条第1款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”，该法律规定赋予了有利害关系的业主对于“住改商”行为提起诉讼的权利。《区分所有权纠纷司法解释》第11条进一步明确了“有利害关系的业主”的范围，原则上指本栋建筑物内的其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，如果能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，亦可认定为有利害关系的业主。
从另一方面来看，业主的“住改商”行为亦是对自己专有部分的使用行为，如果业主的“住改商”行为损害了全体业主共同的合法权益，或是妨害了物业服务企业的服务与管理，业主委员会、物业服务企业亦可以依法提起诉讼。
