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业主共有权的含义是什么?业主共有部分的范围包括哪些? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第二章 建筑物区分所有权纠纷

第二节 业主共有权纠纷

28、 业主共有权的含义是什么?业主共有部分的范围包括哪些?

业主的共有权,又称“共有所有权”、“共用部分持分权”、“持分共有所有权部分”。通说认为,共有权是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定或业主大会的决定,对区分所有建筑物内的住房或经营性用房的专有部分以外的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

关于共有部分的范围,《民法典》以及与建筑物区分所有权相关的司法解释、部门规章作了相关规定。例如:

《民法典》第271条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

《民法典》第274条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

《民法典》第275条规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

《民法典》第281条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。”

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《区分所有权纠纷司法解释》第3条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

此外, 2007年建设部和财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第3条对共有部分也进行了界定。

因此,依据上述法律法规的规定,我们认为,共有部分的范围主要包括以下几个部分:

(1)建筑物的基本结构部分。主要包括建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等。一般认为,建筑物基础包括地基部分,但并不包括地下室。

(2)建筑物的公共场所。主要包括门厅、楼梯间、走廊、通道、大堂、院落、平台等。

(3)建筑物的附属物及附属设施设备。主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋、物业服务用房等。

(4)建筑物及其附属设施的维修资金。

(5)利用建筑物共用部位、共用设施设备的经营收入和车位场地使用费等收益。

(6)除属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地之外的建设用地使用权。

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