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未召开业主大会,居委会直接委托物业服务企业,为小区签订物业服务合同是否合法有效?

社区(居委会)未经小区业主同意或未组织召开业主大会,直接指定物业公司是否合法?

先说结论:

1、居委会代行业委会职责,虽然法理上有瑕疵,但实践中法院是认可的;

2、居委会聘请物业公司,必须要征得大部分业主的同意。

案例:某业主(原告)与天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会(被告)等业主撤销权纠纷案。

该案经一审、二审,最终确认天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会与物业公司签订的物业服务合同无效。

原告认为:居委会未召开业主大会,所以,原告认为居委会签订的物业服务合同无效。因为,原告认为,依据天津市发布的《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,应先由业主大会选聘物业服务企业,然后由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

但经原告等上百位业主再三确认,原告小区从未召开业主大会选聘物业服务企业。居委会代业主委员会所做的决定未经过业主大会决议,故该决定应予以撤销,被告签署的物业服务合同应认定无效。

被告认为:因为场地原因没有集合到符合条件的业主数量,但居委会都已经通知到了各位业主,并且提供了现场拍摄的照片,并且也在小区明显位置张贴了通知。既然通知了,业主没有来参加,只能是按照放弃权力来处置。

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法院认为:业主委员会在产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。(这里重点注意:代行的是业主委员会的职责,不上业主大会的职责)。因本案期间《民法典》未生效,所以选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,应当经双三分之二以上业主同意。最终,法院判定被告未以《物业管理条例》规定的形式召开业主大会,选聘物业服务企业,程序违法,聘请物业公司的决定应予以撤销,物业服务合同认定无效。

总结:

1、居委会在小区没有业委会的时候,可以代行业委会的职责,因为业委会不是业主大会,因此,居委会在代行业委会职责的时候,不能直接决定小区管理的重大事项。

2、居委会和物业公司往往能够提供形式合法的《物业服务合同》,导致大多业主败诉。原因是,此类案件一般是民事案件,而民事案件的特点是谁主张谁举证,而很多业主不能举证出物业服务合同签订的违法的相关的依据。

这提示业主在此类案件中应该提前申请行政公开,调取居委会在聘请物业公司时是否召开业主大会或征求业主的意见的记录,这是此类案件维权的关键!

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