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小区电梯、外墙、大门广告收入以及公共车位租赁收入等收益归谁所有?如何分配使用? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第二章 建筑物区分所有权纠纷

第二节 业主共有权纠纷

29 、小区电梯、外墙、大门广告收入以及公共车位租赁收入等收益归谁所有?如何分配使用?

小区电梯、外墙、大门以及公共车位,属于小区业主的共有部分。

根据《民法典》第六章  相关规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。因此,小区电梯、外墙、大门广告收入以及公共车位租赁收入等共有部分收益,应归全体业主共有。

关于共有部分收益如何分配的问题:

《民法典》第283条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。”

《山东省物业管理条例》第49条规定:“建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后产生的收益,属于业主共有。共有部分收益的分配,由业主大会决定。”

实践中,往往是物业服务企业对小区共有部分进行经营,因此产生的收益如何分配,应从以下几种情形考虑:

第一,如果小区物业服务合同中对共有部分的经营管理、收益分配等问题进行了约定,那么各方应当按照约定履行。

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第二,在各方未约定的情况下,物业服务企业经业主大会同意对共有部分进行经营,应当在不违反法律规定的前提下,依照公平原则对物业服务企业给予合理分配。

一般而言,业主支付的物业费中不包括物业服务企业对共有部分经营的对价,如果物业服务企业不能从其经营共有部分的行为中得到回报,对物业服务企业是不公平的,也不能调动物业服务企业对共有部分经营的积极性,最终损害的还是全体业主的利益。因此,在分配共有部分收益时,应当综合考虑业主的权利以及物业服务企业的经营成本,在物业服务企业与全体业主之间进行合理分配。

山东省物业服务收费管理办法》第24条规定了物业服务企业代为收取、保管收益资金的,物业服务企业可以收取不超过收益资金20%的管理费。

第三,在物业服务企业未征得业主大会同意的情况下,物业服务企业对共有部分经营的行为系擅自处分全体业主共有部分的权利,侵害了全体业主的利益,原则上经营收入应当归全体业主共有。

根据上述几种情形将共有部分经营收益分配之后,归全体业主共有的部分应当是《物业管理条例》第55条之中规定的“业主所得收益”。

第四,在完成与物业服务企业之间的分配后,剩余部分的公共收益,应当主要补充专项维修资金,然后由业主大会决定如何使用。

 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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