魏强的个人网站物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据
第二章 建筑物区分所有权纠纷
第二节 业主共有权纠纷
31、 露台属于专有部分还是共有部分？业主能否将露台改造成封闭性空间？
《区分所有权纠纷司法解释》第2条第2款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为区分所有建筑物专有部分的组成部分。”可见，露台只要具备一定的条件可以作为专有部分的组成部分。
根据该条规定，露台成为专有部分需符合以下条件：
一是符合规划。这里的规划应当是指经过规划行政主管部门批准的规划。
二是具有专有部分的特征。即具有构造上的和利用上的独立性，根据规划，该露台专属于特定的房屋。
三是建设单位已经根据规划列入特定房屋的买卖合同。也就是说，建设单位和业主在特定房屋的买卖合同中应经对该露台的权属作出约定。
不符合以上条件的露台则不构成专有部分，应属于业主共有。对于未规划为特定房屋附属物的露台，开发商不得处分给个别业主。
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对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用。对于共有露台，属于公共区域，全体业主可以合理使用。但无论是专有露台还是共有露台，均不得擅自对露台进行改造。未经相关行政主管部门许可的建设行为属于违法行为，搭建的构筑物属于违法建筑。另外，业主对露台进行改造会引起整栋建筑物外观的改变，而建筑物的设计外观经规划批准后也不能擅自改变。
