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对于侵害小区共有部分的行为,谁有权提起诉讼? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第二章 建筑物区分所有权纠纷

第二节 业主共有权纠纷

32 、对于侵害小区共有部分的行为,谁有权提起诉讼?

《区分所有权纠纷司法解释》第14条第1款规定:“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”

《民法典》第286条:业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

也就是说,针对损害小区共有部分权利的行为,法律赋予相关权利人针对损害小区共有部分权利的行为提起诉讼的权利。

关于权利人的范围包括以下几类主体:

(1)业主大会或业主委员会。根据《民法典》第286条以及《区分所有权纠纷司法解释》第15条的规定,针对损害小区共有部分权利的行为,业主大会和业主委员会有权要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

(2)全体业主推选的代表人。如果小区为前期物业服务阶段,未设立业主大会和业主委员会的,也可以召开全体业主大会,推选代表人提起诉讼。

(3)物业服务企业。根据《物业服务纠纷司法解释》第4条的规定,如果损害小区共有部分权利的行为足以妨害物业服务企业的物业服务与管理,那么物业服务企业有权提起诉讼。

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关于个别业主是否有权提起诉讼,我们认为,由于建筑物区分所有权中的共有权具有从属性和不可分割性的法律特征,在现有的法律框架下,不宜确认业主个人具有单独就侵害小区共有部分权利的行为提起诉讼的权利。

理由如下:

首先,由于共有权的不可分割性,侵害小区共有部分权利的行为损害的是小区全体业主的共同利益,业主个人在未经业主大会授权的情况下,无权以个人名义提起诉讼。

其次,鉴于共有权的不可分割性,小区全体业主共同享有权利承担义务,针对侵害小区共有部分权利的行为,诉讼标的是共同的,因此该诉讼应当为必要共同诉讼。理论上,必要共同诉讼是一种不可分之诉,必要共同诉讼人应当一同起诉一同应诉,必要共同诉讼人不能单独提起诉讼,如果只有部分必要共同诉讼人提起诉讼,理论上就认为诉讼主体不适格。

最后,根据民事诉讼法的相关规定,对于共有财产权受到他人侵害的必要共同诉讼,必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当通知其参加,当事人也可以向人民法院申请追加。

建筑物区分所有权中的共有权与一般的共有权不尽相同,建筑物区分所有权中的共有权人人数众多且时常变动。一个建筑物中的业主动辄成百上千人,业主将房屋出售于他人后,又将造成业主发生变动,因此,人民法院追加其他全部业主参加诉讼在程序上不可实现。

共同诉讼的初衷是将当事人人数众多、诉讼标的是共同的或是同一种类的案件合并审理,以减轻当事人的诉累,节约司法资源。但是如果将共同诉讼适用于小区共有部分权利被侵害的诉讼时,并不能达到上述效果。

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