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业主委员会对物业进行自管的情况下,业主委员会是否可以向业主收取物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第二章 建筑物区分所有权纠纷

第二节 业主共有权纠纷

36 、业主委员会对物业进行自管的情况下,业主委员会是否可以向业主收取物业费?

以前法律法规对于此项行为没有做出具体说明,现随着《民法典》的实施,《山东省物业管理条例》(2021年12月版)已对该问题做出了明确说明:业主委员会可以直接向业主收取物业费。

《民法典》第286条:业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

《民法典》第937条:物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

《山东省物业管理条例》第48条:管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业服务区域内的显著位置予以公示。

《山东省物业管理条例》第49条:提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务人;业主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业服务人应当予以协助。

《山东省物业管理条例》第50条:业主委员会应当定期在物业服务区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的,还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

从国家法律层面看,民法典第286条赋予了业主委员会收取业主物业费的基础法律条件,而民法典第937条更是对业主委员会可以直接收取物业费从合同层面做出了进一步的确定。因为,对于物业自管的小区来说,业主实质上是和业主大会签订的物业服务合同,而业主委员会作为业主大会的执行机构,所以,从民法典第286条、937条的规定可以得出,业主委员会具有向业主收取物业费的基础法律条件。

而《山东省物业管理条例》作为地方性法律条规,更是在其第49条中,做出了明确说明:”提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费…..“。


物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

以下为旧版本:

对该问题,有两种不同观点:

第一种观点认为,业主委员会不能作为物业费的收费主体。

理由:

《物业管理条例》第15条规定:“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。”

《物业管理条例》第19条第1款规定:“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。”根据上述规定,业主委员会的职权范围是法定的,上述法律规定并没有赋予业主委员会可以作为收取物业费的收费主体。业主委员会不是经营单位,无法给业主开具正规的票据。业主委员会没有独立的经营场所和经费,一旦出现债务问题,就会导致业主的权利得不到保障,从这个角度上,业主委员会在现阶段不宜作为收取物业费的主体。

第二种观点认为,此种情况下,业主委员会可以作为物业费的收费主体。

理由:

根据业主自治原则,经过业主大会决定实行业主委员会对物业进行自管的。业主委员会可以根据业主大会的决议向业主收取物业费。因为,业主大会、业主委员会是业主对所拥有的物业进行管理而建立的自治性组织,业主通过自治组织召开全体业主会议,订立规约、设置常设性的管理委员会、管理日常事务,并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷,是符合我国相关法律规定的。

我国《物权法》的立法本意,就是要业主充分发挥自主权与能动权,进行自治管理。小区业主大会决定可以聘请物业服务企业对小区进行服务,也可以由业主委员会代表全体业主对小区进行自治性的管理和服务,都不违背《物权法》的立法本意。

此种情况下,业主委员会收取的物业费,本质是对其对小区自治性管理和服务的劳动对价。

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我们同意第二种观点。

《物权法》第81条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

由此可见,物业管理的模式可分为业主自行管理和委托物业服务企业或者其他管理人管理两种模式。

业主自行管理模式是指建筑物及其附属设施的物业管理,既不由房地产开发企业委托前期物业服务企业负责,也不由业主大会选聘专门的物业服务企业负责,而是由业主自己进行管理的物业管理模式。

业主自行管理的主体是业主委员会,由全体业主民主选举或公开聘任产生,代表全体业主的意愿。业主自行管理模式符合《物权法》的规定,物业管理的费用由全体业主共同承担,在业主委员会自行管理物业的情况下,业主应当向业主委员会支付相应的物业管理费用。

需要注意的是,业主委员会自治性管理情况下,业主委员会收取的物业费应专款专用,健全财务管理制度,严格遵守国家财务会计制度,定期公布账目,并接受业主的查询,必要时聘请注册会计师对财务收支账目进行审计,审计报告应该向全体业主公开。

同时,业主委员会收取的物业费是不需要开具发票的,也不需要缴纳营业税费的,但应该向业主开具收据,加盖业主委员会或者业主大会财务专用章。

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