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物业共有部分、共用设施设备需要维修时,什么情况属于物业服务企业履行日常维护、保养义务的范围,什么情况下可以动用专项维修资金? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第二章 建筑物区分所有权纠纷

第四节 专项维修资金及共有部分的维修

48 、物业共有部分、共用设施设备需要维修时,什么情况属于物业服务企业履行日常维护、保养义务的范围,什么情况下可以动用专项维修资金?

对于专项维修资金的使用范围,《物权法》第79条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”

《物业管理条例》第54条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”

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建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》

第18条规定:“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。”

第25条规定,根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用不得从住宅专项维修资金中列支。

那么,物业服务企业应承担的维修和养护费用包括哪些呢?

我们认为可以结合物业服务成本的构成加以考量。

《物业服务收费管理办法》第11条第3款、第4款规定:“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3.物业管理区域清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费用;

5.物业管理区域秩序维护费用;

6.办公费用;

7.物业管理企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”

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《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第11条规定:“普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业的固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其他费用。

物业管理区域内共用部位主要包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

物业管理区域内共用设施设备主要包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的,其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担,不得计入物业服务支出或物业服务成本。”

由此,物业收费相关行政规范将物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用列为物业成本的构成,该费用包含在业主所支付的物业费之中,应当由物业服务企业承担,不应动用业主共有的维修资金。专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,而物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用则包含在业主交纳的物业费中,由物业服务企业承担。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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