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住宅专项维修资金归谁所有?物业服务企业未及时利用专项维修资金对住宅共用部分、共用设施设备进行维修给业主造成损失的,是否应承担责任? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第二章 建筑物区分所有权纠纷

第四节 专项维修资金及共有部分的维修

51、 住宅专项维修资金归谁所有?物业服务企业未及时利用专项维修资金对住宅共用部分、共用设施设备进行维修给业主造成损失的,是否应承担责任?

《住宅专项维修资金管理办法》第9条规定:“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。”

因此,住宅专项维修资金的权利主体是业主或者公有住房的售房单位。

对于专项维修资金的使用,《住宅专项维修资金管理办法》规定由物业服务企业提出使用建议。《山东省住宅专项维修资金管理办法》规定的也是由物业服务企业提出使用建议,没有聘用物业服务企业的,由业主、主业委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位提出使用建议。

《济南市住宅专项资金管理办法》规定是物业服务企业提出维修和更新、改造计划,没有物业服务企业的,由业主、业主委员会或者社区居民委员会提出计划。《济南市住宅专项资金管理办法》没有规定公有住房售房单位提出使用建议,因为公有住房作为计划经济时代遗留的产物不具有普遍性,规范的意义不是很大。

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实践中的问题是,如果物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会怠于提出使用建议,未及时动用住宅专项维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造,给相关业主造成损失的,是不是要承担损害赔偿责任,法律、法规并没有做出明确规定。

《物业服务纠纷司法解释》第3条第1款规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”

因为物业服务企业接受物业所有人的委托,依照物业服务合同约定,通过对房屋及与之配套的设备、设施和相关场地进行专业化的维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。如果物业服务企业不履行物业服务合同约定的维修、养护、管理等责任,给业主造成损失的,应当承担违约责任,有的时候也可能出现违约责任和侵权责任的竞合。

根据以上规定,共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理责任也应该由物业服务企业承担。

这不仅包括日常的维修、养护,也应该包括大修、中修和更新、改造。

不同的是,日常维修、养护由物业服务企业进行,所需费用包含在业主缴纳的物业费中,由物业服务企业承担。

大修、中修和更新、改造所需费用则专项维修资金支出。

在共用部位、共用设施设备需要大修、中修和更新、改造时,物业服务企业的义务就是及时提出使用专项维修资金的建议,经业主讨论通过后,及时制定维修或更新、改造方案。如果物业服务企业怠于履行及时提出维修建议或者制定维修或更新、改造方案的义务,可以认为是物业服务企业“不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”,应向业主承担违约责任。

但是,如果物业服务企业已经及时提出维修建议并制定出了维修或改造方案,而因业主大会未能形成决议,导致无法动用专项维修资金对公共部位、共用设施进行维修,物业服务企业不应承担责任。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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