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业主知情权的含义是什么?具体内容有哪些? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第三章 业主知情权、撤销权纠纷

第一节 业主知情权纠纷

52 、业主知情权的含义是什么?具体内容有哪些?

所谓业主知情权,是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。

业主知情权是业主所享有的固有权利,是基于作为建筑区划内区分所有人团体成员之一的地位所取得的。

我国《物权法》第70条规定了业主对共有部分享有共同管理权,第82条规定了业主对物业管理享有监督权。

但《物权法》对业主情权明确规定。

《物业管理条例》第6条第2款第8项对业主知情权进行了概括性规定:业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

《区分所有权纠纷司法解释》第13条对业主知情权作出明确具体的规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决议及会议记录;

(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”

根据《区分所有权纠纷司法解释》第13条的规定,业主知情权具体包括以下几个方面:

(1)建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况。建筑物及其附属设施的维修资金,是指经筹集应当用于区分所有建筑物共有部分以及区分所有人共用附属设施的维护、修缮和更新的费用。《物权法》第76条第1款第5项规定,建筑物及其附属设施维修资金的筹集由业主共同决定。《物权法》第79条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

(2)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录。管理规约,指建筑区划内所有业主以书面的形式订立的关于区分所有建筑物及其附属设施的管理、利用、收益以及处分等事项的规则,是全体业主订立的关于建筑区划内事务的自治规则。业主大会议事规则,是指有关业主大会制度中的程序性规定,是从程序上对业主大会议事进行规范的规则。由于管理规约以及业主大会议事规则与业主行使共同管理权利密切相关,因此业主知情权的范围应当包括二者。此外,业主大会或者业主委员会所做决定均应对业主公开,并且在对有关事项进行讨论和表决过程中应有会议记录,因此业主的知情权范围也应当包括业主大会或者业主委员会的决定及会议记录。

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(3)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。《物权法》第76条第4项规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。《物业管理条例》第35条第1款规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”此外,物业服务企业在征得相关业主以及业主大会同意并按照相关规定办理有关手续后可以利用物业共用部分、共用设施设备进行经营。由于物业服务合同以及共有部分的使用和收益状况与业主的利益息息相关,因此也纳入业主知情权的范围。在我国物业管理的实践中,小区物业的共用部位、共用设施设备的管理和经营一般由物业服务企业进行,例如,由物业服务企业对使用小区公共停车位的业主按月收取停车费;商家在征得物业服务企业的同意后进小区作促销活动。但是,物业服务企业除了可以根据物业服务合同提取相应比例的金额作为管理成本和报酬外,对共用部位的经营收益不具有处分权。物业共用部分的收益应该是全体业主所有的,业主有权知晓物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、经营和收益情况。

(4)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。《物权法》第74条第1款、第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”其中,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库,是指开发建设之初,建设单位按照被批准的规划建造并有权处分的车位、车库。建设完成后,占用业主共有的道路或者其他场所增设的车位不属于规划车位,由业主共有。实践中,关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库处分的纠纷是审理的热点和难点问题。为使《物权法》第74条第1款关于保护业主合法权益的规定得以实现,因此将规划车位、车库的处分状况列为业主知情权的范围之内。但本规定仅适用于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分状况,规划车位、车库之外占有业主共有的道路或者其他场所增设的车位不属于该项规定的范畴。

(5)其他应当向业主公开的情况和资料。该条为兜底条款,是为实现规范的周延性。但是,由于建筑物区分所有中关于共有部分以及共同管理事项具有各种不同的形态,业主对某些信息情况没有必要面面俱到地了解。如果对业主知情权的行使不加以任何限制,就有可能滥用知情权扰乱物业管理的正常运行,影响物业管理的效率,并最终损害全体业主的利益。因此,业主知情权应当限定在关乎业主自身利益或者直接关系全体业主共同利益间接关系自身利益的事项范围内。

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