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物业服务企业对于物业费的收支情况是否应当向业主公布?业主是否有权要求查询物业服务企业的会计账簿、原始会计凭证、财务账册等资料? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第三章 业主知情权、撤销权纠纷

第一节 业主知情权纠纷

58 、物业服务企业对于物业费的收支情况是否应当向业主公布?业主是否有权要求查询物业服务企业的会计账簿、原始会计凭证、财务账册等资料?

《物业服务收费管理办法》第9条规定:“业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”

因此,存在包干制、酬金制两种不同的物业服务计费方式。

在采用包干制的情况下,业主定期支付固定数额的物业费,物业服务成本、法定税费无论数额多少均由物业服务企业承担,因此物业服务企业对物业费的支出情况与业主关系不大,不会加重业主的物业费负担,因此采用包干制的情况下,物业服务企业对所收取物业费的支出利用属于其公司内部经营范畴,业主无权要求公开相关信息。

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在采用酬金制的情况下,物业服务企业预收的物业费属于代管性质,为交纳物业费的业主所有。根据《物业服务收费管理办法》第12条、第13条的规定,实行物业费酬金制的,物业服务企业不得将收取的物业服务资金用于物业服务合同以外的支出,物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况,业主有权对其提出质询并可按照物业服务合同的约定聘请专业机构进行审计。

因此,应当区分两种不同的物业费计付方式,实行物业费酬金制的,则属于业主知情权的范围;而实务中,绝大多数物业服务合同是约定采用包干制的收费方式。实行物业费包干制的,物业服务企业对物业费的收支情况不属于业主知情权范围。

但是,业主拥有知情权并不等于物业服务企业和业主委员会必须事无巨细,向业主报告一切物业管理情况,在内部具体财务支出等方面物业服务企业有一定的自主权,无须向业主汇报。

业主没有查阅物业服务企业财务权利的理由主要有两点:

一是物业服务企业的财务除了应该对业主负责外,还有自己各种经济上的合法运作,会计原始凭证等一般多承载或涉及公司商业秘密,若允许业主查阅,将有可能影响物业服务企业的安全运营,损害物业服务企业的利益。

二是如果每个业主都根据自己的意愿随意要求检查物业服务企业的账目,会影响物业服务企业日常的经营管理活动,不利于物业的正常管理。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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