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业主撤销权的权利主体是谁? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第三章 业主知情权、撤销权纠纷

第二节 业主撤销权纠纷

64 、业主撤销权的权利主体是谁?

《民法典》第280条第2款、《物业管理条例》第12条第5款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

因此,法律明确规定此撤销权属于受侵害的业主。

《区分所有权纠纷司法解释》第12条将“业主合法权益”解释为业主的实体权益以及程序权益。

根据这一解释,实体权益受到侵害或者程序权益受到侵害的业主,是业主撤销权的权利主体。

实体权益受到侵害,指业主基于建筑物区分所有权所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害,包括对专有部分的专有权、共有部分的共有权或共同管理的成员权的侵害。业主大会、业主委员会的决议侵害业主实体权益的情况下,受侵害的业主享有撤销权,未受侵害的业主,不享有撤销权。

程序权益受到侵害,指业主大会、业主委员会的决议违反了法律规定的程序。在此情形下,是否全体业主都享有撤销权,对该问题存在不同观点。

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第一种观点认为,《民法典》、《物业管理条例》明确规定了业主大会、业主委员会决议的制定程序,违反法律规定作出的决议本身具有不合法性,应当予以纠正,任何业主都有权请求予以撤销。并且,《区分所有权纠纷司法解释》第12条规定:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

不难看出,在决议侵害实体权益的情形下,解释中限定了撤销权主体的范围,即仅限于受侵害业主,而对于决议违反法定程序的情形下,解释中没有限定业主的范围。

第二种观点认为,《民法典》第280条第2款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此,《民法典》明确规定了受侵害业主是撤销权的主体。《区分所有权纠纷司法解释》第12条将“合法权益”解释为不仅包括实体权益还包括程序权益,但根据《民法典》的规定,不论决议侵害实体权益或是程序权益,均应当认定只有受侵害业主才享有撤销权。

我们倾向于第二种观点。《区分所有权纠纷司法解释》第12条将“合法权益”解释为不仅包括实体权益还包括程序权益,但根据《物权法》的规定,不论决议侵害实体权益或是程序权益,均应当认定只有受侵害业主才享有撤销权

具体来说,程序权益受侵害的情形包括因业主大会未依法召集而未能参会,或者在表决中投反对票但决议实际未达到法定比例而被通过等。如果认为任何业主都有权请求撤销,在表决中投票赞成或者未表示异议的业主也有权请求撤销决议,这无疑是违背诚实信用原则以及允诺后禁反言原则的。

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