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业主大会或业主委员会的决议被撤销后,依照该决议所签订的合同其效力如何认定? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第三章 业主知情权、撤销权纠纷

第二节 业主撤销权纠纷

69 、业主大会或业主委员会的决议被撤销后,依照该决议所签订的合同其效力如何认定?

业主请求人民法院撤销侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会决议的内容如果涉及第三人,譬如物业服务企业,对于依照决议签订的物业服务合同的效力问题,存在不同观点。

第一种观点认为,上述合同不成立

物业服务合同的主体是业主与物业服务企业,业主委员会仅是代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,选聘物业服务企业的事项需要由业主共同决定,且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可形成业主大会的决定。未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主大会即未形成选定物业服务企业的决定。鉴于业主委员会仅是业主大会的执行机关,代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同,因全体业主尚未形成选定物业服务企业的共同决定,故全体业主尚无委托物业服务企业进行物业管理的意思表示。据此,业主委员会与物业服务企业签订的此类物业服务合同,因欠缺业主委托物业服务企业进行物业管理的意思表示而不能成立。

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第二种观点认为,上述合同有效

从业主委员会与业主大会之间的关系来看,业主大会系同一物业管理区域全体业主行使业主共同决定权的会议机构,业主委员会系业主大会的代表机构、执行机构,业主委员会对外代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。基于前述对业主委员会与业主大会之间为代表关系的论述,从维护交易秩序,保障交易安全的角度来看,亦不能要求物业服务企业对业主委员会是否有权代表业主签订物业服务合同进行严格的实质性审查,否则将严重影响市场秩序和交易安全。业主委员会与未经业主大会双过半程序决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同的行为,类似于村民委员会未经村民会议(村民代表会议)内部表决程序决定而对外签订的合同,也类似于公司未经公司股东会表决程序决定而对外签订的合同。在目前的审判实践中,村民委员会、公司对外签订的合同是有效的。

第三种观点认为,上述合同无效

由于撤销权具有对世性,因而业主大会或者业主委员会依据被撤销的决定与第三人实施的民事行为应为无效。但就第三人的权益保护而言,应当区分第三人的善意或恶意而有不同。如果第三人是善意的,则在其与业主大会或业主委员会实施的民事行为被确认无效后,善意第三人有权请求业主大会或业主委员会承担缔约过失责任;如果第三人是恶意的,则该行为被认定无效后,第三人无权请求业主大会或业主委员会赔偿其损失。

我们倾向于第三种观点,认为业主大会、业主委员会决定被撤销后,依照该决议所签订合同应为无效。但应当明确的是,业主大会、业主委员会决议在被撤销之前,是相对有效的,依照该决议所签订合同的效力,有待业主撤销权的行使结果。

因此,在审理物业服务合同纠纷中,业主主张业主委员会未经业主大会授权擅自订立、变更、解除物业服务合同的,可向其告知有权申请撤销业主委员会的决定。业主另行提起业主撤销权之诉的,本案应中止审理。如果在一审法庭辩论终结前,业主未提起撤销权之诉,或者业主提起撤销权之诉被驳回的,应认定该业主委员会的行为有效。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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