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第四章 物业服务合同纠纷
第一节 前期物业服务合同纠纷
72、 如何理解前期物业服务合同的含义？
前期物业服务合同是相对于业主大会成立后与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同而言。
根据《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”
《山东省物业管理条例》第14条规定：住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。
因此，前期物业服务合同是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，在物业管理区域内对物业实施管理服务，并与之签订的物业服务合同。
前期物业服务合同存在于前期物业管理阶段，由于前期物业核实系房地产开发项目竣工综合验收要件之一，实践中，建设单位一般需将与物业服务企业签订的前期物业服务合同到房地产行政主管部门进行备案。建设行政主管部门需对前期物业管理进行核实，包括核实前期物业服务合同是否已作为售房合同附件、物业服务收费标准及物业管理用房配置等问题。
前期物业服务合同一般具有以下主要特征：
（1）缔约主体特定：建设单位与物业服务企业。
（2）要式合同：住宅物业服务合同需采取招标方式，同时前期物业服务合同必须以书面的形式签订。
（3）过渡性：业主大会成立（全体业主）并另行选聘物业服务企业，业主、业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同发生效力，即意味着前期物业管理阶段结束。
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（4）附终止条件：《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”根据上述规定，不论前期物业服务合同是否约定期限及期限是否届满，业主、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。
实务中，存在小区当地居民委员会以自己名义与物业服务企业签订物业服务合同的情形，判断此种情形下签订的合同是否属前期物业服务合同，一般是以作出选聘物业服务企业意思表示的实际主体或意愿来源作为判决标准：
如果选聘物业服务企业的意愿来源于建设单位，则为前期物业服务合同；
如果当地居民委员会组织全体业主以开会等方式集体讨论，最终以全体业主多数意见形成决议，以居民委员会名义签订物业服务合同，因缔约体现了实质当事人即业主的意愿或意思表示，此种情形下合同性质应属一般物业服务合同。
