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业主以前期物业服务合同约定的物业费标准超出政府指导价为由要求降低,应如何处理? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第一节 前期物业服务合同纠纷

74 、业主以前期物业服务合同约定的物业费标准超出政府指导价为由要求降低,应如何处理?

《物业服务收费管理办法》第5条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”

《物业服务收费管理办法》第6条规定:“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价,具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

《物业服务收费管理办法》第7条规定:“物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”

《山东省物业管理条例》第60条规定:“ 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体范围由《山东省定价目录》确定。
实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。
物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。”

《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条至第十二条规定:

第七条 本办法所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务,向业主或者物业使用人收取的费用。

第八条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。

第九条 普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。

普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。

第十条 普通住宅在销售前,建设单位应当拟定物业服务方案,选择物业服务等级,依法选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。

第十一条 物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等,应当在前期物业服务合同中列明,并在物业管理区域的显著位置公示。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含物业公共服务费的内容。

第十二条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。

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根据上述规定,物业服务收费区分不同的物业性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

物业按照用途可以分为住宅物业与工业、商业等非住宅物业;

住宅物业又分为普通住宅物业与别墅、高档公寓等非普通住宅物业。

普通住宅的物业收费按照物业服务的不同阶段,分为前期物业服务收费与业主大会成立选聘物业服务企业后的物业服务收费。

价格主管机关针对普通住宅物业前期物业服务收费制定政府指导价,非普通住宅物业以及普通住宅物业成立业主大会后物业服务收费,均执行市场调节价。

执行政府指导价指受政府价格主管部门公布的基准价和浮动幅度的限制,其限定一个价格区间,普通住宅前期物业服务合同约定的物业服务收费应在此价格区间范围内。

普通住宅前期物业服务合同约定的收费标准超出政府指导价的,对于超出部分,法院不予支持。

《中华人民共和国价格法》第12条规定:“经营者进行价格活动,应当遵守法律、法规,执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”

《中华人民共和国价格法》第39条规定:“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的,责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得五倍以下的罚款;   没有违法所得的,可以处以罚款;   情节严重的,责令停业整顿。”

《中华人民共和国价格法》第41条规定:“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的,应当退还多付部分;造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”

因此,物业服务企业的价格违法行为,侵害了业主的利益,业主有权请求人民法院保护其合法权益。

普通住宅前期物业服务合同约定物业服务收费标准超出政府指导价的,物业服务企业起诉业主索要物业费,对超出政府指导价部分,法院不予支持。对于前期物业服务企业的价格违法行为,业主可以向价格主管部门举报,由价格主管部门给予行政处罚。

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