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建设单位在出售商品房时承诺赠送物业费,业主以此为由拒交物业费,是否应当支持? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第一节 前期物业服务合同纠纷

76 、建设单位在出售商品房时承诺赠送物业费,业主以此为由拒交物业费,是否应当支持?

实务中,“赠送前期物业费”的承诺有如下三种情形:

一是建设单位承诺免交入住后一定时间段的物业费;

二是建设单位承诺在赠送房屋面积内免收物业费;

三是对于未出售房屋,物业服务企业同意免收建设单位的物业费。

建设单位作出“赠送前期物业费”的承诺,常因物业服务企业不予认可,而在物业服务企业与业主之间形成纠纷。

对于上述三种“承诺”的效力,分别进行分析:

(1)建设单位作出的免收房屋买受人物业费的承诺,如未经物业服务企业的认可,对物业服务企业没有拘束力。在业主办理了入住手续后,其作为小区的业主,就应当向物业服务企业交纳物业费,这是区分所有权人的成员权与对共用部位的共有权所决定的业主应当承担的义务,也是基于物业服务合同的约定而应承担的合同义务。除非经过前期物业服务企业的授权,建设单位无权代前期物业服务企业作出承诺免除买受人的物业费。

(2)建设单位所作出的关于免收赠送面积内物业费的承诺,如未经物业服务企业的认可,对物业服务企业没有拘束力。物业服务合同与房屋买卖合同是两个独立的法律关系。建设单位售房时赠送面积,是建设单位对自己权利的处分。但是,物业服务企业与业主之间形成物业服务合同关系,物业费是对小区公共部位进行管理维护的对价,根据相关法律规定,物业费应当按照房屋的建筑面积来收取,建设单位赠送房屋面积,对于赠送面积并不当然免除交纳物业费的义务。

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(3)对于尚未出售房屋,物业服务企业与建设单位之间达成的免收建设单位物业费的承诺,应当认定无效。

《物业服务收费管理办法》第16条规定:“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此,对于小区内尚未出售房屋,物业费应由建设单位全额交纳。

《山东省住宅物业服务收费管理办法》第18条规定:“物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的,物业公共服务费由建设单位交纳。”

物业服务具有整体性,服务内容为公共部位的维护管理以及公共秩序的维持,物业服务的成果小区全体业主均能享受。小区内全体业主均应当支付物业费,不仅是基于与物业服务企业的约定,也基于对共有部分应承担的义务。同样享受到物业服务,物业服务企业免除部分业主的物业费,对于其他业主是不公平的。另外,物业服务企业免除个别业主的物业费,可能造成服务经费相对不充足,对物业服务质量造成不利影响,侵害全体业主的利益。所以,物业服务企业与建设单位之间的这种侵害业主合法权益的行为,也应当认定为无效。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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