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物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同后,又与业主分别签订的物业服务合同的效力如何认定?对物业费标准约定不一致时,应如何处理? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第一节 前期物业服务合同纠纷

79、 物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同后,又与业主分别签订的物业服务合同的效力如何认定?对物业费标准约定不一致时,应如何处理?

《物业管理条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”

《山东省物业管理条例》第16条规定:“建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。……涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。”

《物业服务纠纷司法解释》第1条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”

前期物业服务合同由建设单位依法与选聘的物业服务企业签订,对业主具有约束力。法律并未要求物业服务企业需要与每位业主分别签订前期物业服务合同。

《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”该规定是对于房屋买卖合同内容的要求,并非要求物业服务企业与业主分别签订物业服务合同。由于物业服务公共性、整体性,单个业主无权单独委托物业服务企业。

实务中,存在建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后,物业服务企业又分别与业主签订物业服务合同的情况。习惯上将开发商与物业服务企业签订的物业服务合同称为“大合同”,单个业主分别与物业服务企业签订的合同称为“小合同”。如前所述,前期物业服务企业并无与单个业主分别签订合同的必要,前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订,只不过在商品房买卖合同中应当体现物业服务合同的内容。即便物业服务企业与业主签订了“小合同”,其内容应当与“大合同”一致。

对于物业服务企业与单个业主签订物业服务合同的效力如何认定,应区分不同情况:

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第一种情况,与业主分别签订合同的条款内容与前期物业服务合同内容一致,此时应视为对前期物业服务合同的确认,一般不会产生纠纷,在此不作赘述。

第二种情况,部分业主与物业服务企业签订的物业服务合同与前期物业服务合同条款基本一致,但收费标准低于前期物业服务合同的约定,该约定应属无效,应以前期物业服务合同约定的物业收费标准为准。

理由:物业服务企业无论是前期物业服务还是后期物业服务,都是主要对物业小区的公共管理事务、共用面积、公共部位承担物业管理义务,管理费用的来源是由小区的业主按照拥有的物业建筑面积的比例共同分担,如果物业服务企业与部分业主单独约定,低于适用于全体业主的前期物业服务合同收费标准,必定导致其他业主要承担超过其所应当承担的物业建筑面积比例的物业费,这种约定势必侵害到合同之外的第三人的合法权益,应当认定为无效。

第三种情况,部分业主与物业服务企业签订的物业服务合同与前期物业服务合同条款基本一致,但收费标准高于前期物业服务合同的约定。

有观点认为该约定应属有效,认为此种情形因涉及业主对其权利自由处分范畴,且不存在损害第三人合法权益的情形,此时部分业主分别与物业服务企业签订的物业服务合同应属有效。

但是,我们认为,由于物业服务具有公共性、整体性,部分业主与物业服务企业签订的物业服务合同不能变更前期物业服务合同收费标准,不论是调高或调低均不被许可。

第四种情况,个别业主与物业服务企业签订物业服务合同中就某些事项作出特殊约定,服务内容超出前期物业服务合同的范围。此时应视为物业服务企业接受部分业主委托就某些特殊事项提供专门服务,约定应为有效。

理由:

《物业服务收费管理办法》第20条规定:“物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。”

《山东省物业管理条例》第60条 第3款规定:“物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。”

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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