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业主能否以商品房买卖合同中未载明前期物业服务的内容为由,主张前期物业服务合同无效? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第一节 前期物业服务合同纠纷

80 、业主能否以商品房买卖合同中未载明前期物业服务的内容为由,主张前期物业服务合同无效?

《物业服务纠纷司法解释》第1条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”

《民法典》第939条规定:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。”

前期物业服务合同的缔约主体系建设单位与物业服务企业,前期物业服务合同对业主产生约束力基于法定。

前期物业服务合同由建设单位依法与选聘的物业服务企业签订,对业主具有约束力。由于物业服务的公共性、整体性,业主大会成立后由业主大会选聘物业服务企业,由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同,在业主大会成立之前由建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务,单个业主无权就共有物业签订物业服务合同。

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法律并未要求物业服务企业需要与每位业主分别签订前期物业服务合同,单个业主并非前期物业服务合同的签订主体。

《山东省物业管理条例》第16条规定:“建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。”

《物业管理条例》第25条规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。该规定是对于房屋买卖合同内容的要求,并非要求物业服务企业与业主分别签订物业服务合同。商品房买卖合同中未载明前期物业服务的内容,违反物业管理法规,侵害了业主就小区前期物业服务的知情权,但并不导致商品房买卖合同无效。

由于前期物业服务合同与商品房买卖合同属于不同的法律关系,商品房买卖合同内容的缺失,与前期物业服务合同的效力无涉。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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