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物业服务企业不具备法人资格和物业服务资质,物业服务合同的效力如何认定? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第二节 物业服务合同订立纠纷

83、 物业服务企业不具备法人资格和物业服务资质,物业服务合同的效力如何认定?

《民法典》第284条: 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

《民法典》第937条:物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

其他管理人,是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的人。

据此我们可以认为,即使没有获得物业法人资格的其他组织或自然人,为业主提供物业服务并与业主建立合同关系,也不能仅因其不具有法人资格或资质而认定物业服务合同为无效。

重点说明:我国早在2018年2月就已取消了物业服务资质。2018年3月8日,住建部正式发出消息,《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》已于2018年2月12日第37次部常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。


以下为旧解析,仅供参考:

《物业管理条例》第32条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”第33条规定:“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。”第60条第1款规定:“违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。”

建设部《物业服务企业资质管理办法》规定,我国对物业服务企业实行资质管理,物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。《山东省物业管理条例》第59条第2款规定:“物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。”因此,从目前立法看,国家对物业服务企业实施三级资质管理制度,物业服务企业在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

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根据上述规定,第一种观点认为,物业服务企业不具备法人资格和相应资质的情况下,从事物业服务活动,违反了行政法规的强制性规定,所签订的物业服务合同应属无效。对于无效的后果,由于物业服务无法返还,只能折价补偿。至于折价补偿的标准,要参照市场通常的物业收费成本价格确定。可见对业主而言,物业服务合同的无效并不意味着可以不交纳物业费,只是不需要按物业服务合同中约定的价格来交纳物业费而已。

第二种观点认为,尽管物业服务企业不具备法人资格和相应资质,但物业服务合同仍然有效。

其主要理由:

一是认为上述《物业管理条例》第32条、第33条等规定属管理性规定,非效力性规定,不能作为认定合同效力的依据;

二是《物权法》第81条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”

《物业服务纠纷司法解释》第11条规定:“本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”

其他管理人,是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的人,主要包括管理单位住宅的房管机构,以及其他组织、自然人等。

据此认为即使没有获得物业法人资格的其他组织或自然人提供物业服务并与业主建立合同关系,也不能仅因其不具有法人资格或资质而认定物业服务合同为无效。

我们倾向于第二种观点。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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