魏强的个人网站物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据
第四章 物业服务合同纠纷
第二节 物业服务合同订立纠纷
84 、业主大会选聘的物业服务企业因前物业服务企业拒不交接，未能进驻小区提供服务，能否要求业主按约支付物业费？
《物业服务纠纷司法解释》第10条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
根据上述规定，在前期物业服务企业拒不交接时，业主委员会可及时通过起诉诉请移交。根据合同的相对性原则，在前物业服务企业拒不交接时，新物业服务企业不能直接起诉前期物业服务企业，只能向物业服务合同的相对方主张权利，要求其承担违约责任，因无法履行导致合同目的无法实现时可以主张解除合同。
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前期物业服务企业拒不交接，导致新物业服务企业不能按约进驻小区提供物业服务时，新物业服务企业能否要求业主支付物业费问题。
首先要考虑物业服务合同中对于此种情形下物业费的收取有无作出约定，如果合同明确约定了非因物业服务企业原因导致不能正常入驻情况下物业费的收取办法，应当按照约定履行。如未约定或约定不明确，我们认为新物业服务企业不能按照正常提供物业服务时的标准要求业主支付物业费。
物业费是提供物业服务的对价，在物业服务企业正常提供物业服务的前提下，业主应当按照约定支付物业费，在物业服务企业未实际提供物业服务的情况下，要求业主按照同样标准支付物业费，有失公平。但对于新物业服务企业因此遭受的损失，可以依据物业服务合同追究相对方的违约责任。
