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业主能否以物业服务企业未公开物业费收支情况为由拒交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

86 、业主能否以物业服务企业未公开物业费收支情况为由拒交物业费?

《物业服务收费管理办法》第9条规定:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”

因此,存在包干制、酬金制两种不同的物业服务计费方式。两种收费方式对物业服务企业公开收支情况的要求是不一样的。

一般认为,物业服务收费采用包干制的可以不公开收支情况;采用酬金制方式,则应当公开详细的收支情况。

在采用包干制的情况下,业主定期支付固定数额的物业费,物业服务成本、法定税费无论数额多少均由物业服务企业承担,因此物业服务企业对物业费的支出情况与业主关系不大,不会加重业主的物业费负担,因此采用包干制的情况下,物业服务企业对所收取物业费的支出、利用属于其公司内部经营范畴,业主无权要求公开相关信息。

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在采用酬金制的情况下,物业服务企业预收的物业费属于代管性质,为交纳物业费的业主所有。根据《物业服务收费管理办法》第12条、第13条的规定,实行物业费酬金制的,物业服务企业不得将收取的物业服务资金用于物业服务合同以外的支出,物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况,业主有权对其提出质询并可按照物业服务合同的约定聘请专业机构进行审计。

实务中,存在业主以物业服务企业未公开物业费收支情况为由拒交物业费的情况。

我们认为,实践中物业公司采取的收费方式绝大多数为包干制,采用酬金制收费方式的非常少见。在采取包干制收费方式时,如前所述,业主无权要求物业服务企业公开物业费的收支情况,其以此为由拒交物业费,当然不能成立。

在采取酬金制收费方式的情况下,业主有权要求物业服务企业公开物业费的收支情况。但在物业服务企业实际提供了物业服务的前提下,业主以收支情况未公开为由拒交物业费的主张也不能成立。

理由在于,物业费的交纳与物业费收支情况公开之间不存在对价关系。物业服务企业收取物业费的基础是提供了物业服务,业主接受物业服务则应当交纳物业费。如果业主认为物业服务企业未公开收支的行为侵犯了其知情权,其可另行主张权利,但不能仅以物业费收支情况未公开为由拒交物业费。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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