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业主能否以物业服务企业提供的服务有瑕疵为由拒交或少交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

87、 业主能否以物业服务企业提供的服务有瑕疵为由拒交或少交物业费?

实务中,业主拒交物业费最常见的理由是,物业服务企业提供的物业服务未达到约定标准,或物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵。我们认为,物业服务企业主张业主交纳物业费的案件中,针对业主提出物业服务质量不达标的抗辩,应当秉持以下两个原则:

一是坚持质价相符原则。

物业服务企业提供服务的标准应当与服务收费标准相适应,物业服务企业不得高标准收费低标准服务;

二是有利于物业管理持续优化原则。

物业服务合同具有整体性的特点,物业服务质量应当由全体业主集体进行评价,如果单个业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费,会造成物业服务经费的不足,物业服务企业经费不足会进一步导致服务质量的恶化,如此则形成一个恶性循环,最终损害全体业主的利益。

为了避免此种情况的发生,对于业主提出的物业服务不达标或存在瑕疵的抗辩,应当谨慎审查。认定物业服务质量是否达标,前提是确认物业服务的标准。判断物业服务企业提供的服务是否合格的主要标准是物业服务合同中相关条款的约定。如果物业服务合同对于物业服务标准约定含混不清,缺少衡量的具体标准,可以参照有关政府部门的规定来确定物业服务的应有标准。

比如济南市物价局制定了《济南市普通住宅物业服务等级标准》,将物业服务等级分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级,不同等级对应不同的物业服务标准,等级越高物业服务标准越高,对应的物业服务收费基准价格越高。

该等级标准将物业服务的内容分为六大项,分别为:综合管理服务,房屋管理与维修养护服务,共有设施设备运行、维修、保养服务,协助公共秩序维护服务,保洁服务,绿化服务。

每一服务内容项下均规定若干具体服务要求,随着服务等级的提高,具体服务内容更多,服务要求更高。如果物业服务合同约定物业服务标准不清晰,但合同中约定了物业服务等级,则可依照政府部门制定的物业服务等级标准予以认定。如果物业服务合同约定物业服务标准不清晰,合同中亦未约定服务等级的,由于不同物业服务等级对应不同物业收费基准价,因此可以参照物价主管部门制定的物业服务等级标准以及对应的物业收费基准价格,依据约定的物业收费标准认定应有的物业服务标准。

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在明确了物业服务标准之后,结合双方提供的证据,对于物业服务企业提供服务是否达标进行认定。对于物业服务不合乎标准的,按照其严重程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与物业服务质量重大瑕疵。

物业服务质量一般瑕疵,指物业服务企业提供的物业服务虽然不完全合乎标准,但仅为局部性、较短时间内的怠于服务,并未造成严重的后果,听取业主意见后能够及时采取补救整改措施。

物业服务质量严重瑕疵,指物业服务企业长期怠于提供服务,疏于管理,造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化,严重影响到全体业主的正常生活,虽经业主屡次反映但仍拒不整改。

物业服务质量仅存在一般瑕疵,业主可以通过建议或投诉的方式,促使物业服务企业加以改进,在此种情况下,对业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持。物业服务质量存在严重瑕疵,业主请求减免物业费的,人民法院应酌情予以支持。

物业服务质量存在严重瑕疵时物业费的减免幅度,可以采取分项核减的方法。

根据物业服务合同中约定物业服务内容,以及各项内容分别对应的收费标准,将物业服务企业怠于提供服务内容项下的收费予以核减。如物业服务合同对物业服务内容以及各项对应收费标准约定不清晰,则可参照政府制定物业收费价格的成本监审办法予以确定。

《物业服务定价成本监审办法(试行)》是价格主管部门制定物业服务政府指导价的依据,该办法第7条规定:“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常进行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。”按照物业服务成本构成,确定某项服务内容所占物业服务成本比例,以确定该服务内容所对应的物业收费比例。物业服务企业怠于提供某项服务时,根据怠于履行义务的程度,对于该项服务所对应的物业收费酌情予以减免。

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