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业主能否以物业服务企业将小区物业服务转包他人经营为由拒交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

88、 业主能否以物业服务企业将小区物业服务转包他人经营为由拒交物业费?

《物业管理条例》第36条第1款规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”第40条规定:“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。

《物业服务纠纷司法解释》第2条规定:“符合下列情形之一的,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同……”基于以上规定,业主委员会或者业主有权以物业服务企业将小区物业服务转包他人经营为由要求确认转包合同或相关条款无效。

从合同相对性来说,物业服务关系是由物业服务企业与小区业主、业主委员会或建设单位在协商一致的基础上通过订立合同确定的,相关内容不得随意改变,特别是物业服务企业是由业主、业主委员会或建设单位选定,具有较强的针对性。

但业主以物业服务企业将小区物业服务转包他人经营为由拒交物业费的意见能否成立,则要视具体情况而定,一般可区分为以下两种情况:

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(1)尽管确实存在着物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人的情形,但小区内物业服务质量没有出现严重问题或下降,业主的正常生活没有受到影响。在此情形下,应当依据相关法律、法规认定转包的合同或相关条款无效,但由于业主实际上享受到了符合物业服务合同约定的服务,对业主以此为由拒交物业费的抗辩不予支持。但由于物业服务企业的违法转包行为,虽然提供了符合约定的物业服务,但仍然违反了亲自提供服务的法定义务,构成违约,业主可以主张解除物业服务合同。

(2)小区物业服务被转包后,物业服务质量严重下降,业主的正常生活秩序无法保障,则应当依据相关法律、法规认定转包合同或相关条款无效,并根据物业服务的实际质量,酌情支持业主要求减免物业费的主张。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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