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业主能否以建设单位交付的房屋存在质量问题或建设单位存在其他违约情形为由拒交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

89、 业主能否以建设单位交付的房屋存在质量问题或建设单位存在其他违约情形为由拒交物业费?

物业服务企业向业主催收物业费时,很多业主会以房屋存在质量问题,如漏雨、漏水、墙壁裂缝、地面开裂、窗户破损、透风等作为拒绝交费的理由。由于《前期物业管理招标投标管理暂行办法》实施之前,不要求建设单位必须以招投标方式选聘前期物业服务企业,建设单位会于内部成立物业管理部门,或者成立子公司专门从事前期物业管理。因此,虽然根据国家制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,已经不可能存在由建设单位内设部门承担前期物业服务的情况,但之前形成的物业服务企业与建设单位是一家的固有认识,仍一时难以磨灭。另外,前期物业服务企业可能会因接受建设单位的委托,与业主办理交房或验收手续,从而使业主产生混淆。造成不少业主以房屋存在质量问题为由,拒交物业费。

从法律关系角度分析,业主与建设单位之间、业主与物业服务企业之间存在不同的法律关系,前者属于房屋买卖合同关系,后者属于物业服务合同关系。业主以房屋质量问题作为拒绝交纳物业管理服务费的理由,实际上是混淆了两种不同的法律关系。

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业主与建设单位之间系房屋买卖合同关系,在房屋买卖合同履行中,可能会因逾期交房、房屋质量、规划变更、绿地、车库、公共用房所有权或使用权及办理产权证等问题产生纠纷。但房屋买卖合同法律关系的主体是业主与建设单位,业主可基于房屋买卖合同关系向建设单位主张权利。房屋质量的责任人是房屋的建设单位,目前国家对房屋的质量有明确的专项规定,要求建设单位建造的房屋质量必须达到标准才能取得验收备案,并规定建设单位一定期限的保修责任。

因此,即使如这些业主所述,房屋确实存在质量问题,也应由建设单位来承担责任。

除以上房屋质量纠纷外,业主在与建设单位履行房屋买卖合同过程中,还经常会出现建设单位违反合同约定的其他情况,由于分属不同的法律关系,业主以建设单位违反房屋买卖合同为由,拒绝向物业服务企业交纳物业费,没有法律依据。

物业服务企业与业主之间属于物业服务合同关系,双方依据物业服务合同约定的内容产生相应的权利和义务。如物业服务企业按照物业服务合同的约定提供了符合标准的物业服务,则业主就应按物业服务合同的约定支付物业费。房屋质量不属于物业服务合同约定的内容,也不属于物业服务企业的管理和服务范围,故物业服务企业不应对房屋质量问题承担义务。

因此,业主以建设单位存在违约情形为由,拒绝向物业服务企业交纳物业费的,应当不予支持。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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