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业主能否以污水管道返水导致家中财物受损为由拒交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

90 、业主能否以污水管道返水导致家中财物受损为由拒交物业费?

现实生活中,因污水管道返水导致业主家中财物受损的情形并不少见。业主往往因此与物业服务企业或邻居产生矛盾,并以此作为拒交物业费的理由。对此,要认真区分具体情形,确定物业服务企业有无过错和责任,以此来确定业主拒交物业费的理由是否成立。

污水管道属于小区的共用设施,物业服务企业负有维修、养护、管理等责任。但污水管道作为共用设施,由建设单位建设,质量是否可靠并非物业服务企业能够决定和掌控。同时污水管道既然是共用设施,则存在多个使用人,使用过程中有无不当也不能控制。因此要求物业服务企业完全保证污水管道不出问题显然是不现实的,且物业服务企业收取的费用仅仅是服务费、公共设施设备的维修养护费,并不具有保证或保险功能。

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当污水管道发生返水,损害业主家中财物时,审查物业服务企业是否尽到义务的前提是,污水管道返水是否存在其他侵权人的侵权行为,如邻居装修不当,装修材料堵塞管道或使用不当、乱扔垃圾堵塞管道等,此种情况,应由侵权人直接承担财物损害责任。

如排除上述因素,则可以从以下几个方面着手,判断物业服务企业是否尽到了维修养护义务:

(1)物业服务企业是否对污水管道进行了日常维护和管理;

(2)返水的污水管道是第一次出现问题,还是经常性的出现问题。如是第一次出现,则带有偶然性和突发性,物业服务企业对返水问题有比较轻的责任或是没有责任;如是经常性地出现返水等问题,则暴露出物业服务企业没有及时、彻底地进行维修,物业服务企业则应承担责任或承担比较重的责任;

(3)物业服务企业得知(自行发现或是业主报修)污水管道返水后是否及时采取了必要措施,减少了业主家中财物的损失。如物业服务企业在得知污水返水后消极懈怠,较长时间没有进行维修,致使业主家中财物损失不断扩大,则物业服务企业负有较重责任;

(4)物业服务企业在对当时发生的污水管道返水问题处理后,是不是采取积极措施进行了彻底修复,还是采取“糊弄”做法,导致维修后不长时间再次发生类似事件。

以上几个方面是判断物业服务企业是否存在责任的因素,但一般来说,在物业服务企业提供了正常物业服务的情形下,业主以此为由拒交物业费不能成立,但业主可就其因此受到的财产损失另行主张权利获得救济。

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