魏强的个人网站物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据
第四章 物业服务合同纠纷
第三节 物业服务合同履行纠纷
95、 业主能否以住宅单元门的门禁损坏，物业服务企业不及时修理为由拒交物业费？
住宅小区大多安装有单元门禁，单元门禁在出入人员控制、安全防护、保护人员和财产安全方面有很重要的作用。但限于门禁系统自身质量原因、使用不当因素等，很多小区的单元门禁系统经常损坏，需要不断维修。
当小区的建设单位没有撤离或是门禁系统的质保期未过时，维修一般会比较及时。超过质保期或小区建成、交付，建设单位撤离后，再出现单元门禁系统的损坏则往往维修不及时，甚至长期得不到修理。
一些业主家中财产被盗，虽然单元门禁系统损坏不是必然原因，却也被业主作为拒交物业费的理由。
一般来说，业主以住宅单元门禁损坏未得到物业服务企业的及时维修为由拒交物业费很难得到人民法院支持。
这是因为：
（1）门禁损坏的原因较多。可能是门禁系统本身原因，也可能是业主使用不当，如粗暴使用，甚至有业主为了自己出入方便故意破坏门禁系统。这些因素不是物业服务企业能够自行控制。
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（2）门禁系统的维修具有滞后性。门禁系统损坏后，物业服务企业的得知途径不外两种，一是自行检查发现，二是业主报修获悉。但不论是哪一种途径，都有一定的滞后性。
（3）门禁系统维修费用的来源。门禁系统属小区共用设施，如需较大规模的维修，可能需要动用专项维修资金，需要一定的审批手续才能使用。这些因素也不是物业服务企业能够自行控制。
（4）即使物业服务企业对门禁系统确实存在维修不及时的情况，也仅构成物业服务的一般瑕疵，业主以此为由拒交物业费不当。
但是，如果物业服务企业长期疏于养护管理，或对于业主的报修置之不理，造成大范围内单元门禁长期处于损坏的状态，给业主生活造成严重不便或严重影响生活安全的，业主以此作为抗辩理由，主张减免物业费的，应当酌情予以支持。
