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业主能否以购买或租用的停车位经常被他人占用为由拒交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

97 、业主能否以购买或租用的停车位经常被他人占用为由拒交物业费?

业主购买或租用了停车位,却经常被他人占用,致使这部分业主对物业服务产生不满。实务中有的业主以此为由拒交物业费。

首先应当明确,车辆管理属于公共区域秩序维护的内容,根据物业管理行政规范以及物业服务合同的约定,物业服务企业对小区内的车辆停放秩序负有管理义务。

物业服务合同中一般会约定车辆管理的内容,包括确保车辆有序停放、确保消防通道畅通,对不按规定停车行为进行劝阻、纠正等。

《济南市普通住宅物业服务等级标准》中从一星级至五星级服务的内容均包括车辆管理的内容。因此,不论是基于约定或是法定,物业服务企业对于维持车辆停放秩序均负有义务。

《山东省住宅物业服务收费管理办法》第15条规定,物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

实务中,物业服务企业收取停车服务费主要分为以下两种方式:

(1)物业费中包含停车服务费用,物业服务企业就停车服务不再额外收取费用;(2)在物业费之外,单独就停车服务收取停车服务费。

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对于单独收取停车服务费的,如果物业服务企业对小区停车确实存在怠于管理情形,导致业主的车位(包括租赁或购买)经常被占用的,可以根据审理查明的实际情况,被占用车位业主可以要求减免停车服务费,但不能以此抗辩物业费的交纳。

对于物业费中已经包括停车服务费用,不另外单独收取停车服务费的,可以视小区内停车秩序的整体状况,决定是否对于物业费进行减免。如果小区内停车秩序严重混乱,车辆占用消防通道的情况时常发生,物业服务企业怠于履行管理职责,对于乱停放行为不管不问的,构成物业服务质量的严重瑕疵,可以按照停车服务费用在物业费中所占比例,酌情减免相应的物业费。

如果只是个别车位被偶尔占用,小区内车辆停放秩序整体良好,被告知车位被占用后物业服务企业积极采取措施,不能认定物业服务企业的服务质量存在严重瑕疵,不予减免物业费。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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