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业主能否以物业服务企业保洁服务不达标或存在瑕疵为由拒交物业费? 物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

物业纠纷 常见疑难问题解答与法律依据

第四章 物业服务合同纠纷

第三节 物业服务合同履行纠纷

102、 业主能否以物业服务企业保洁服务不达标或存在瑕疵为由拒交物业费?

保洁服务是物业服务中的一项重要内容,评价某个住宅小区物业服务质量高低最直观的标准应该就是保洁服务的质量。保洁服务是物业服务的一项重要内容,在物业服务企业收取的物业费中保洁方面的费用所占比例较大,保洁人员的数量在物业服务企业的人员构成上所占比例一般也较大。

一个小区,无论车辆停放有多整齐、公共绿地多么漂亮,如果小区内垃圾成山,一定不是宜居小区。在物业服务企业催交物业费过程中,业主很多时候都会以保洁服务不到位为由拒交。

在认定物业服务企业是否按照约定提供了保洁服务时,可以从以下两个方面考量:

一是考察小区环境卫生的实际状况。这在理论上虽成立,但实际操作起来有难度。因为照片、视频资料等客观载体所能反映的状况只能是一时的、局部的状况,而保洁活动是一个动态的过程,业主所提供的未及时清理的照片、视频资料等,无法反映整体的、一贯的保洁服务水平。必要时可以进行实地勘验,虽然只能看到小区环境卫生的现状,但会对小区内保洁水平能够有一个完整的印象。

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二是审核物业服务企业保洁人员配备、保洁记录等档案资料,审查物业服务企业对保洁服务的工作安排和实际工作情况。根据业主提交证据或经法院勘验,发现小区内环境卫生状况的确不佳,物业服务企业如主张已经按照约定实施了保洁服务的,应当提交保洁人员配备、保洁记录等档案资料。

根据以上两方面的考察,如果物业服务企业提供保洁服务不达标,则区分不同程度作出相应处理:

如物业服务企业怠于履行保洁义务,提供的保洁服务长期不达标,造成小区环境卫生整体持续性恶化,严重影响到小区业主的正常生活,应认定物业服务存在严重瑕疵,对于业主要求减交物业费的请求,酌情予以支持。

如物业服务企业配备保洁人员数量合乎要求,保洁记录完整详细,仅存在保洁服务偶尔不及时,仅局部卫生较差的问题,应认定物业服务质量存在一般瑕疵,业主可以通过建议或投诉的方式,促使物业服务企业加以改进,对业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持。

物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据

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